Öncellikle kiracı, sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamaların bedelini malik öder. Kiracı bu tür giderleri ödemez.
Örnek verirsek; havuzdaki esaslı bakım onarım ve yenilenmesi gideri kiracıdan istenemez.
Buna karşılık havuzun işletilmesiyle ilgili günlük ilaçlama, temizlik, aydınlatma, personel ücreti vb. giderler kiracıdan istenebilir.
Malikin ödemesi gereken yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderleri kiracı ödemek zorunda değildir.
MAHSUPLAŞMA ÖNEMLİ
İşletme projesi genellikle yıllık yapılır, çok yıllık yapılmaz. İşletme projesi dönemi bitince mahsuplaşma yapılması, gelir ve giderlerin sıfırlanması gerekir.
İster kiracı olalım, ister mal sahibi olalım, bu konuda ısrarcı olmalıyız. Mahsuplaşma yapılmasını ısrarla talep etmeliyiz ve mutlaka bunu sağlamalıyız.
Çünkü, apartman ve site yönetimine her ay düzenli olarak ödediğimiz ve aidat olarak nitelendirdiğimiz aylık sabit miktar aslında ortak gider avansıdır.
Avans olarak alındığına göre, dönem bitince gerçekleşen gider hesabının yapılması ve ödenen miktarla karşılaştırılmak suretiyle, herkesle ayrı ayrı mahsuplaşmanın yapılması gerekir.
YÖNETİM PLANINA KONULMALI
Kiracı, malikine ödemekle yükümlü bulunduğu kira miktarıyla sınırlı olarak ödeme yapmak durumunda kalmışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 22. maddesi gereği yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup edebilir. Ancak kira sözleşmesinde açıkça yazılmayan hallerde kiracı kira bedelinden kesinti/mahsup yapamaz.
Aksi halde; kira borcunu eksik ödediğinden temerrüt gerçekleşir. Bu durumda genel hükümlere göre, ödediği tutarı malike rücu edebilir.
Mahsuplaşma yapma yükümlülüğü yönetim planına (YP) konulmalı ki yöneticiler bunu yapmak zorunda kalsınlar.
ÖDENMEYEN AİDATTAN KİM SORUMLU?
Ortak alanlar dahilinde yapılan işlerden dolayı oluşacak giderlerden ve yapılacak harcamalardan kimlerin, ne şekilde sorumlu olduğu hususu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”
Madde metninden de anlaşılacağı üzere apartman ve site gibi ortak yaşam alanlarında genel giderlere katılma yükümlülüğü kural olarak bağımsız bölüm maliklerine yani ev sahiplerine aittir.
Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat olarak da tabir edilen gider avansına katılma yükümlülüğünü kural olarak kat maliklerine yüklemiştir.
Bununla birlikte, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya bir başka hakka dayanarak faydalananlar da kat malikleri ile birlikte bu borçtan birlikte sorumlu olacaklardır. Zira, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinde yer alan;
“Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.” düzenlemesi kiracıları da daire sahipleri ile birlikte borcun ödenmemesinden birlikte sorumlu tutmaktadır.
KİRACILARIN ÖDEMEK ZORUNDA OLMADIĞI GİDERLER
Kiracının ödemekle yükümlü olmadığı giderler, anayapının temel giderleri yani demirbaş giderleridir. Bu giderler daire sahibi tarafından ödenir.
Örneğin, binanın boyanması işi, demirbaş gideri olması nedeni ile bu gider bağımsız bölüm malikinin ödemesi gereken giderdir. Ayrıca asansör elektriğine bakım onarımına da katılmazlar.
Ayrıca; bakım onarım için aidatın yükseltilmesi gerekçeli olmalıdır, yanı tadilata başlanmadan aidat toplanıyor ise yöneticinin fon oluşturması gerekiyor.
Asansör eskidi ise yeni modeli ile değişimi için fon oluşturmalı. Kapıcının kıdem tazminatı için fon oluşturmalı. Bu fonlardan sadece kat malikleri sorumlu tutuluyor ve kiracıların hiç bir sorumluluğu bulunmuyor.
KİRACILARIN ÖDEME ZORUNDA OLDUĞU GİDERLER
Kiracılar ortak giderlere katılmakla yükümlü sayılırlar. Kiracıların kapıcının net maaşının ödenmesine, apartman ortak su giderine, apartman ortak merpen otomatiği giderine, apartman temizlik giderlerine ve bunun gibi işletme giderlerine katılmaları gerekiyor.
Kiracı olarak oturduğunuz evin gerek ısınma, gerekse binanın diğer ihtiyaçlarını karşılamak için ödediğiniz yan giderler, daha önce kararlaştırılmış miktardan fazla olduğu takdirde, ev sahibinin ekstra giderleri en geç bir yıl içinde size bildirme zorunluluğu bulunuyor. Bir seneyi aşan durumlarda ev sahibinin kiracıdan bir hak talebinde bulunma şansı kalmıyor.
Kiracılar, kira bedelinin yanı sıra; kiracının günlük hizmetlerine sunulan, kapıcı hizmeti, ortak kullanılan elektrik-su bedeli gibi giderleri ödemek zorunda oluyor.
