Son dönemde gayrimenkul sektöründe en çok konuşulan konuların başında kira uyuşmazlıkları geliyor. Borçlar Kanunu, hem kiracıyı koruyan hem de mülk sahibinin haklarını gözeten hassas bir dengeye sahip. Ancak kulaktan dolma bilgiler, tarafları çoğu zaman geri dönülemez hukuki hatalara sürüklüyor.
Kira Artışı ve 5 Yıl Kuralı: İstediğim Zammı Yaparım Devri Bitti
Ev sahiplerinin en sık düştüğü hataların başında, kira artış oranını dilediği gibi belirleyebileceği düşüncesi geliyor. Ancak yasalar bu konuda çok net:
TÜFE Sınırı: Ev sahibi kafasına göre değil, yasal sınır olan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına göre artış yapabilir.
5. Yıl Dönemeci: Eğer kiracı 5 yılını doldurmadıysa, TÜFE’den fazla zam talep edilemez. Ancak 5. yıldan sonra "Kira Tespit Davası" ile kira bedeli, emsallerine göre (genellikle %10-20 hakkaniyet indirimiyle) yeniden belirlenebilir.
Sözleşme Esastır: 5. yıla kadar ve 5. yıldan sonraki ara dönemlerde sözleşmedeki artış oranı geçerlidir, aksi takdirde TÜFE baz alınır.
Ev Satılırsa Kiracı Hemen Çıkar Mı?
En büyük şehir efsanelerinden biri de evin satılması durumunda kiracının derhal evi boşaltması gerektiğidir. Oysa durum hiç de öyle değil:
Sözleşme Devam Eder: Ev satılsa bile mevcut kira sözleşmesi aynı şartlarla, tapu devrinden itibaren yeni ev sahibi ile 12 yıl boyunca geçerliliğini korur.
Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı: Yeni ev sahibi ancak "kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu ailesinin ihtiyacı" varsa ve bunu ispatlarsa tahliye isteyebilir. Bunun için de satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip, 6 ay süre tanıması gerekir.
Tahliye Süreci ve "1 Kuruş" Detayı
Kiracının evden çıkarılması sanıldığı kadar kolay bir süreç değildir, ancak kiracının yapacağı küçük hatalar tahliye nedeni olabilir:
Eksik Ödeme: Kiracı, kirasını 1 kuruş bile eksik yatırırsa bu durum "haklı tahliye nedeni" sayılabilir.
Banka Masrafları: Havale/EFT masrafları kiracıya aittir. Bu masraf kiradan düşülerek ödeme yapılırsa eksik ödeme yapılmış sayılır.
IBAN Kapatma Oyunu: Bazı ev sahipleri kirayı almamak için banka hesabını kapatabilmektedir. Bu durumda kiracı, PTT veya mahkeme yoluyla ödeme yeri tayin ettirmelidir; aksi takdirde temerrüde düşer.
Anahtar Teslimi: Kiracı evden çıkarken anahtarı mutlaka bir tutanakla teslim etmelidir. Anahtar teslim edilmezse, ev boş olsa dahi kira işlemeye devam eder.
Depozito ve Evin Durumu: Boya Badana Zorunlu Mu?
Kiracıların evden çıkarken en çok mağduriyet yaşadığı konu depozito iadesidir. İşte kurallar:
Olağan Eskime: Kiracı, evi kullanımdan dolayı oluşan olağan eskimelerle (duvar kirlenmesi vb.) teslim edebilir. Evi boyatmak, kombiyi tamir ettirmek veya detaylı temizlik yapmak zorunda değildir.
Depozito İadesi: Evde olağan dışı bir hasar, ödenmemiş fatura veya kira borcu yoksa; sözleşmede "aynen iade" yazıyorsa depozito olduğu gibi geri verilmelidir. Depozito tutarı sözleşmede belirtilmemişse, güncel kira bedeli üzerinden iade yapılması hukuken kabul gören bir yaklaşımdır.
Kiracılıkta Mahremiyet ve Gösterme İzni
Fotoğraf ve İlan: Kiracı, evin içine veya dışına satılık/kiralık ilanı asmak veya fotoğraf çektirmek zorunda değildir.
Evi Gösterme: Kiracı, evi satın almak isteyenlere veya yeni kiracı adaylarına evi "diledikleri zaman" göstermek zorunda değildir. Bu işlem, kiracıya önceden haber verilerek ve uygun olduğu zamanlarda yapılmalıdır.
Kiracı ve ev sahibi ilişkisinde "Benim evim, benim kuralım" değil, Borçlar Kanunu'nun kuralları geçerlidir. Haksız tahliye talepleri, fahiş zam baskıları veya depozito kesintileri yargıdan dönebilir. Haklarınızı bilmek, uzun ve masraflı dava süreçlerinden sizi koruyacaktır.
