Arsa Nedir? Neden Daha Değerlidir?
Hukuki terimlerle ifade etmek gerekirse Arsa; belediyelerin imar uygulamaları sonucunda yapılaşmaya uygun hale getirdiği, sınırları ve çapı belirlenmiş toprak parçalarıdır. Bir arazinin "arsa" vasfını taşıması, o parsel üzerine belediyenin belirlediği şartlarda (konut, ticari vb.) inşaat yapılabileceği anlamına gelir.
Arsalar, belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, kanalizasyon) faydalanır. Bu nedenle metrekare birim fiyatları tarlalara göre daha yüksektir ancak yatırımın geri dönüş hızı ve likiditesi çok daha fazladır.
Tarla Nedir? Üzerine Ev Yapılır mı?
Tarla ise henüz imar uygulaması görmemiş, "tarım arazisi" vasfındaki topraklardır. Tarlaların temel amacı tarımsal faaliyettir. Yatırımcıların en sık düştüğü hata, "ucuz tarla alıp üzerine ev yapma" hayalidir.
Ancak tarlalar üzerine yapı yapmak çok sıkı kurallara tabidir. Bir tarlaya bağ evi vb. yapılabilmesi için;
-
Tarlanın büyüklüğünün belli bir metrekarenin üzerinde olması (genellikle 5.000 m² ve üzeri),
-
Kadastral yola cephesinin bulunması,
-
Tarım İl Müdürlüğü'nden onay alınması gibi zorlu şartlar gerekir.
Tarla ve Arsa Arasındaki 3 Kritik Fark
Yatırım kararınızı netleştirecek temel farklar şunlardır:
-
İmar Durumu (Yapılaşma Hakkı): Arsada imar durumu bellidir; kaç katlı bina yapacağınızı bilirsiniz. Tarlada ise imar yoktur. Gelecekte imar gelme ihtimali bir "beklenti"dir, garanti değildir.
-
Altyapı Olanakları: Arsaların altyapısı genellikle hazırdır. Tarlada ise elektrik ve su hattı çektirmek mülk sahibinin sorumluluğunda ve maliyetindedir.
-
Terk Oranları: Bir tarla imara açıldığında, belediye "Düzenleme Ortaklık Payı" (DOP) adı altında arazinizin %45'e varan kısmını yol, park, okul gibi alanlar için bedelsiz kesebilir. Arsa ise bu kesintileri atlatmış net parseldir.
Uzman Görüşü: Cins Tashihine Dikkat Edin
Emlak uzmanları, tapu kayıtlarında "vasıf" bölümüne dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor. Tapuda "Tarla" yazan bir yer, fiilen şehrin içinde kalmış olsa bile hukuken tarladır. İmar uygulaması görüp "Arsa" vasfına dönüşmedikçe (Cins Tashihi yapılmadıkça), arsa haklarına sahip olamazsınız.
Kısa vadede inşaat yapmak veya garanti bir yatırım arıyorsanız Arsa; uzun vadeli düşünüyor, "toprağı alıp unuturum, ileride imar gelirse değerlenir" diyorsanız Tarla tercih edilebilir. Ancak "Hobi Bahçesi" adı altında satılan hisseli tarlalardaki yıkım risklerini de göz ardı etmeyin.
