Zorunlu Arabuluculuk: Mahkemeden Önce Hızlı Çözüm Kapısı
1 Eylül 2023’ten bu yana yürürlükte olan ve 2025 yılında da kilit rol oynayan zorunlu arabuluculuk uygulaması, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önceki ilk ve en kritik adımdır.
Bu sistem, kira bedelinin tespiti/artırımı, tahliye talepleri, depozito iadesi ve alacak davaları gibi konularda tarafları en fazla 3 hafta içinde bir araya getirerek uzlaşmaya teşvik ediyor. Arabuluculukla sağlanan anlaşmalar, doğrudan mahkeme kararı hükmünde sayıldığı için, hem zaman hem de maliyet açısından geleneksel dava süreçlerine göre çok daha avantajlıdır.
Kira Tavanı Kalktı, Uyuşmazlıklar Arttı
2025 yılında kira tavan uygulamasının kaldırılmasıyla birlikte, en sık rastlanan anlaşmazlık konusu yeniden kira artışı oldu. Ev sahipleri rayiç bedellere uygun artışlar talep ederken, kiracılar bu fahiş artışlara itiraz ediyor. Bu durum çoğunlukla arabuluculuk sürecinin ardından Kira Bedeli Tespit Davalarına dönüşüyor.
Kira Tespit Davalarında mahkemeler; emsal kiraları, TÜFE artış oranını ve bölgesel rayiç değerleri dikkate alarak adil bir bedel belirlemekte. Ancak bu yeni bedel, genellikle bir sonraki kira döneminde geçerli olmaya başlamaktadır.
Tahliye Davalarında Somut Gerekçeler Şart
Ev sahiplerinin tahliye davası açabilmesi için yasal olarak geçerli ve somut gerekçeleri kanıtlaması zorunludur. Mahkemeler, özellikle iyi niyetli kiracıyı koruma eğilimindedir ve sadece yüksek kira talebiyle açılan tahliye davalarını reddetmektedir.
2025 yılında Tahliye Davalarında En Sık Görülen Geçerli Sebepler:
İki Haklı İhtar: Kiracının kira borcunu iki farklı dönemde geç ödemesi ve yazılı ihtar çekilmiş olması.
Konut İhtiyacı: Ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının konutu gerçekten kullanma ihtiyacı (bu durumun somut olarak kanıtlanması gerekir).
Yeni Malikin İhtiyacı: Konutu yeni satın alan malikin, altı ay içinde kendi ihtiyacı için tahliye talep etme hakkı.
Sözleşme Süresinin Bitimi: Belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi.
Yasal süreçler, zorunlu arabuluculuğa rağmen uzlaşma sağlanamazsa ortalama 6 ila 12 ay arasında sonuçlanmaktadır.
2025 yılı, kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde hukuki süreçlerin daha şeffaf ve sistematik hale geldiği bir dönemdir. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını koruyabilmesi için:
-
Güncel yasal düzenlemeleri ve Yargıtay kararlarını yakından takip etmek,
-
Tüm sözleşme ve ihtar süreçlerini açık ve yazılı biçimde kayıt altına almak,
-
Uyuşmazlık durumunda zorunlu arabuluculuk aşamasını hızlıca başlatmak hayati önem taşımaktadır.