Son dönemde artan kira fiyatları ve konut arzındaki sıkıntılar, ev sahibi-kiracı ilişkilerini hiç olmadığı kadar gergin bir zemine taşıdı. Pek çok kiracı, "Oğlum gelecek", "Evi satıyorum" ya da "Sözleşme süren doldu" gibi gerekçelerle karşı karşıya kalıyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıları keyfi tahliyelere karşı koruyan güçlü bir "yasal kalkan" sunuyor.
İşte ev sahibinizle sorun yaşadığınızda paniğe kapılmadan önce bilmeniz gereken, sizi güvence altına alan 5 temel hak:
1. "Sözleşme Süresi Bitti" Demek, Tahliye Sebebi Değildir
Halk arasında en yaygın yanlış inanışlardan biri, kira kontratının süresi (örneğin 1 yıl) dolduğunda kiracının evden çıkmak zorunda olduğudur. Oysa kanun koyucu burada kiracıyı korur. Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce "çıkacağını" bildirmezse, sözleşme aynı koşullarla otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Ev sahibi, sadece "süre bitti" diyerek tahliye talep edemez.
2. Yeni Ev Sahibi Sizi Hemen Çıkaramaz
Kirada oturduğunuz ev satılırsa, eski sözleşmeniz geçerliliğini korur; yani yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı olur. Ancak yeni malik, kendisi veya ailesi oturacaksa sizi tahliye edebilir. Bunun için de kanuni bir süreç vardır:
Tapu devrinden sonra 1 ay içinde size ihtarname çekmek zorundadır.
İhtarnameden sonra 6 ay süre tanıması gerekir. Bu süreler dolmadan ve haklı bir ihtiyaç (gereksinim) kanıtlanmadan "Evi aldım, yarın çık" denilemez.
3. Ara Zam İsteklerine Karşı TÜFE Sınırı
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde ev sahipleri, sözleşme yenileme döneminde "Piyasa çok arttı, %100 zam yapıyorum" diyebilir. Ancak konut kiralarında artış oranı, 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasını geçemez.
İstisna: Eğer kiracı evde 5 yılı doldurmuşsa, ev sahibi "Kira Tespit Davası" açarak kiranın rayiç bedellere (emsallere) çekilmesini isteyebilir. 5 yıldan önce keyfi bir "rayiç bedel" dayatması yapılamaz.
4. 10 Yıl Kuralı ve "Sebepsiz" Tahliye
Ev sahibinin "hiçbir gerekçe göstermeden" kiracıyı çıkarabilmesi için sözleşmenin üzerinden çok uzun bir süre geçmesi gerekir. Kanuna göre; 1 yıllık sözleşme süresi bittikten sonra, bu sürenin üzerine 10 yıl uzama süresi eklenir. Toplamda (genellikle) 11-12 yıl geçmedikçe, "herhangi bir neden yokken" tahliye istenemez.
5. Depozito Güvencesi ve İadesi
Kiraya girerken verdiğiniz depozito, ev sahibinin keyfine göre harcayabileceği bir para değildir. Kanunen depozitonun, kiracı ve ev sahibinin ortak rızası olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekir. Evden çıkarken, eve "olağan kullanım dışı" bir zarar vermediyseniz, ev sahibi depozitoyu faiziyle birlikte iade etmek zorundadır. Keyfi kesintiler yapılamaz.
Gayrimenkul hukukçuları uyarıyor: "Her türlü anlaşmazlıkta ilk adım fevri davranmak değil, haklarınızı öğrenmektir. Özellikle tahliye taahhütnamesi imzalarken tarih kısmına ve baskı altında olup olmadığınıza dikkat edin. Haksız tahliye taleplerine karşı Sulh Hukuk Mahkemeleri ve arabuluculuk sistemi kiracının haklarını gözetmektedir."
