Miras Kalan Ev Satılabilir mi?
Evet, miras kalan bir ev yasal işlemler tamamlandıktan sonra satılabilir. Ancak satış işlemi, mirasçıların taşınmaz üzerindeki mülkiyet türüne göre farklı yollar izlenerek yapılır. Bu noktada iki temel kavram öne çıkar:
- Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti
- Paylı (Hisseli) Mülkiyet
Elbirliği Mülkiyeti Nedir?
Mirasın intikali tamamlandığında, mirasçılar taşınmaz üzerinde otomatik olarak elbirliği mülkiyeti sahibi olur. Bu sistemde her mirasçının toplam taşınmaz üzerinde hakkı vardır ancak bağımsız paylar yoktur. Yani kimse “bu evin yüzde 25’i benim” diyemez.
Elbirliği Mülkiyetinde Satış Yapılabilir mi?
Hayır. Bu mülkiyet türünde tek bir mirasçı evin tamamını ya da bir bölümünü tek başına satamaz. Satış için tüm mirasçıların oybirliğiyle hareket etmesi ve birlikte tapuda işlem yapması gerekir.
Paylı Mülkiyete Geçiş Nedir, Nasıl Yapılır?
Mirasçılar, elbirliği mülkiyeti devam ederken Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak paylı mülkiyete geçiş talebinde bulunabilir. Bu işlem sonunda her mirasçıya resmi olarak belirli bir hisse oranı atanır (örneğin %25, %50 gibi).
Paylı Mülkiyette Satış Yapılabilir mi?
Evet. Paylı mülkiyette her mirasçı sadece kendi hissesini üçüncü kişilere satabilir. Ancak hisseli satışlarda alıcı bulmak ve taşınmazı değerlendirmek daha zor olabilir. Bu nedenle genellikle tüm hissedarların ortak satış yapması tercih edilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
-
Veraset İlamı Alınmalı: Mirasçılık belgesi olmadan işlem yapılamaz. Bu belge noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır.
-
Tapu İşlemleri Ortak Yapılmalı: Elbirliği mülkiyet varsa tüm mirasçılar birlikte tapuya gitmelidir.
-
Anlaşmazlık Varsa Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Taraflar anlaşamazsa mahkeme aracılığıyla satış yapılabilir.
-
Vergisel Yükümlülükler Göz Ardı Edilmemeli: Taşınmaz satışı sonrası değer artış kazancı vergisi doğabilir.
Miras Payı Satışlarında Vergi İstisnası
2025 yılı itibarıyla, miras yoluyla edinilen taşınmazların 5 yıl dolmadan satılması durumunda da, değer artış kazancı vergisinden istisna uygulanabileceği yönünde düzenlemeler gündeme geldi. Ancak uygulama detayları hâlâ mevzuat değişikliğine tabi. Mirasçılar, satış öncesi vergi uzmanına danışmalı.
Satış İçin Önce Hangi Mülkiyet Türünde Olduğunuzu Bilin
Miras kalan bir evi satmak için öncelikle mülkiyetin elbirliği mi yoksa paylı mı olduğunu tespit etmek gerekir. Elbirliği varsa, tüm mirasçılar birlikte hareket etmek zorundadır. Paylı mülkiyette ise hisse satışı mümkündür ancak yine de ortak karar alınarak tüm taşınmazın satışı hem alıcılar hem mirasçılar için daha verimli bir yol olabilir.