Rayiç Bedel Nedir?
En basit tanımıyla rayiç bedel; bir taşınmazın piyasadaki güncel alım-satım değeridir. Ancak uygulamada iki tür rayiç bedel karşımıza çıkar:
Piyasa Rayiç Bedeli: Evin gerçekte satıldığı tutar.
Emlak Vergisi Değeri (Belediye Rayiç Bedeli): Belediyelerce belirlenen ve vergilerin hesaplandığı alt limit.
2026 Düzenlemesi: Artışlara "Üst Sınır" Geldi
2025 yılı, Türkiye genelindeki tüm belediyelerin rayiç bedelleri yeniden takdir ettiği bir yıldı. Arsa ve arazi değerlerindeki fahiş artışların vergi yükünü katlamaması için hükümet düğmeye bastı. Yeni yasaya göre; 2026 yılında uygulanacak emlak vergisi değerleri, 2025 yılı değerlerinin iki katından fazla olamayacak. Bu düzenleme, özellikle büyükşehirlerdeki vergi şokunu hafifletmeyi amaçlıyor.
Tapu İşlemlerinde Yapılan En Büyük 3 Hata
Gayrimenkul danışmanlarının ve editörlerin en sık karşılaştığı hatalar, genellikle "daha az masraf" yapma isteğinden kaynaklanıyor:
Satış Bedelini Belediye Rayicinden Göstermek: En büyük yanılgı, evin 10 milyon TL’ye satılmasına rağmen tapuda belediyenin belirlediği 2 milyon TL’lik rayiç üzerinden işlem yapmaktır. Bu durum, aradaki farkın tespiti halinde hem alıcıya hem satıcıya %25 vergi ziyaı cezası ve faiz olarak geri döner.
Önalım (Şufa) Hakkı Riskini Unutmak: Hisseli tapularda satış bedelini düşük gösterirseniz, diğer hissedarlar tapuda yazan o düşük bedel üzerinden payınızı elinizden alabilir. Paranızı kurtarmanız hukuken oldukça zordur.
Banka Kredisi ile Tapu Bedeli Arasındaki Uyumsuzluk: Maliye, çekilen kredi miktarı ile tapu beyanını otomatik olarak karşılaştırıyor. 5 milyon TL kredi çekip tapuda 2 milyon TL beyan etmek, "gel beni cezalandır" demektir.
2026-2029 dönemini kapsayacak yeni rayiç bedeller, emlak vergisinden tapu harcına kadar tüm maliyetlerinizi belirleyecek. Satış yaparken "piyasa değerini" beyan etmek, sadece yasal bir zorunluluk değil, gelecekteki olası bir incelemede sizi binlerce liralık cezadan kurtaracak en güvenli limandır.
2026 yılından itibaren emlak vergisi matrahları, bu yıl belirlenen tavan fiyatlar üzerinden kademeli olarak artırılmaya devam edecek.
