İşte arsa alırken sadece fiyata değil, mutlaka sormanız gereken o 5 kritik soru:
DOP Kesintisi Yapılmış mı? (Net Metrekareniz Ne Kadar?)
Bir arsa aldığınızda elinizdeki tapu her zaman inşaat yapabileceğiniz net alanı temsil etmeyebilir. DOP (Düzenleme Ortaklık Payı), belediyelerin bölgedeki yol, park ve okul gibi kamu alanları için arsadan yaptığı bedelsiz kesintidir.
Neden Önemli? Eğer arsa üzerinde henüz imar uygulaması (18. madde) tamamlanmamışsa, ileride arsanızın %45’ine kadar olan kısmı belediye tarafından kesilebilir. Yani 1000 m² diye aldığınız yer, bir sabah 550 m²’ye düşebilir. Yatırım yapmadan önce "DOP kesintisi yapılmış imar parseli" aldığınızdan emin olun.
Kadastral Yola Cephesi Var mı? (Ev Yapabilir misiniz?)
Bir arazinin harita üzerinde yolu olması, onun yasal bir yolu olduğu anlamına gelmez. İnşaat izni alabilmenin en temel şartı, parselin resmi bir "Kadastral Yola" cephesinin bulunmasıdır.
Neden Önemli? Eğer arazinizin yolu sadece komşu parsellerin içinden geçiyorsa (geçit hakkı), oraya yapı ruhsatı alamazsınız. "Yolu var" denilen tarlaların çoğunun resmi yolu yoktur; bu da hayalinizdeki evi yapmanıza engel olur.
Emsal (KAKS) Değeri Kaç? (Kaç Kat/Daire Çıkar?)
Arsanın değerini belirleyen asıl şey metrekaresi değil, üzerine yapılacak inşaatın büyüklüğüdür. KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya halk arasındaki adıyla Emsal, arsanıza toplam kaç metrekare kapalı alan yapabileceğinizi belirler.
Örnek: 1000 m² bir arsanız varsa ve Emsal 0.50 ise, toplamda 500 m² inşaat yapabilirsiniz. Eğer bu değer 1.50 olsaydı, 1500 m² inşaat yapabilecektiniz. Arsa alırken "Buraya kaç kat çıkar?" sorusunun teknik cevabı Emsal değerinde gizlidir.
Tapuda Enerji Nakil Hattı Şerhi Var mı? (Kullanım Kısıtlaması)
Bazen arsanın üzerinden geçen yüksek gerilim hatları, tapu kütüğüne "İrtifak Hakkı" veya "Şerh" olarak işlenir.
Neden Önemli? Eğer arsanızın üzerinden bir enerji nakil hattı geçiyorsa, o hattın altına bina yapmanız yasaktır. Bu durum, arsanız büyük olsa bile inşaat yapabileceğiniz alanı ciddi oranda daraltır. Tapu kaydını incelemeden, üzerindeki kısıtlamaları görmeden imza atmayın.
Cins Tashihi Yapılmış mı? (Yasal Statü Uygun mu?)
Cins Tashihi, bir gayrimenkulün tapudaki cinsinin (örneğin "Tarla") fiili durumuna (örneğin "Bina") uygun hale getirilmesidir.
Neden Önemli? Arsa üzerine bina yapıldıysa ancak tapuda hala "Bağ/Bahçe" olarak görünüyorsa, orada bir mülkiyet sorunu var demektir. Ayrıca, kat mülkiyetine geçiş için bu işlemin yapılması şarttır. Yatırımınızın resmiyette ne olduğu, kağıt üzerinde netleşmelidir.
Arsa yatırımı sadece toprağı görmek değil, o toprağın "kimlik belgesi" olan tapu ve imar durumunu doğru okumaktır. Gayrimenkul Gündemi olarak tavsiyemiz; teknik raporları incelemeden karar vermemenizdir.
