12 milyon liraya satılan bir konut için gerçek beyanda 480 bin lira tapu harcı ödenirken, belediyenin belirlediği düşük rayiç bedel üzerinden işlem yapan biri yalnızca 96 bin lira ödüyor. Uzmanlara göre bu tablo, vergi adaletini zedeliyor ve acil bir reform ihtiyacını gündeme getiriyor.
Mevcut Uygulama Adaletsizlik Yaratıyor
Belediyeler bünyesindeki takdir komisyonları tarafından dört yılda bir belirlenen rayiç bedeller, “Emlak Vergisi değeri” olarak biliniyor. Ancak bu değerler, çoğu bölgede gerçek piyasa değerlerinin çok altında kalıyor. Gerçek satış değerini beyan eden vatandaş, düşük rayiç üzerinden işlem yapanlara göre 5-6 kat fazla tapu harcı ödemek zorunda kalıyor. Bu da dürüst vatandaşın cezalandırıldığı, sistemin ise suistimale açık hale geldiği bir yapıyı ortaya çıkarıyor.
Devletin Vergi Kaybı Yüzde 75’i Buluyor
Tapu işlemlerinde rayiç bedel esas alındığında, devletin kasasına girmesi gereken gelir ciddi oranda azalıyor. Örneğin İstanbul Sultangazi’de 4,6 milyon liralık bir evin satışında, rayiç bedel 1,2 milyon lira olarak beyan edildiğinde tapu harcı 48 bin lira oluyor. Oysa gerçek satış değeri üzerinden hesaplandığında 184 bin lira ödenmesi gerekiyor. Bu durumda devlet yaklaşık yüzde 75 vergi kaybına uğruyor.
Sistemde Tutarsızlık ve Keyfiyet Var
Bazı büyükşehirlerde ise durum tam tersi. Özellikle sahil bölgeleri ve turistik alanlarda rayiç bedel artışları 10-15 katı bulabiliyor. Bu da vatandaşları yüksek emlak vergisi yüküyle karşı karşıya bırakıyor. Bir yandan düşük rayiçle vergi kaçıranlar varken, diğer yandan yüksek rayiç nedeniyle haksız yere fazla vergi ödeyen mülk sahipleri bulunuyor. Bu tutarsızlık, sistemin keyfi çalıştığını ve devlete olan güveni zedelediğini gösteriyor.
Somut Örneklerle Uçurumun Boyutu
-
İstanbul Başakşehir: 12 milyon TL’lik dairede gerçek beyanda tapu harcı 480 bin TL, rayiç bedel beyanında 96 bin TL.
-
Bursa: Metrekare rayiç bedeli 700 TL görünen arsa, piyasada 5.000 TL’ye alıcı buluyor.
-
İzmir: 15 milyon TL’ye satılan dükkân için belediye rayici 2,5 milyon TL. Gerçek beyanda 600 bin TL, düşük rayiçte 100 bin TL tapu harcı ödeniyor.
Bu örnekler, vergi adaletinin sağlanamadığını ve kamunun ciddi gelir kaybı yaşadığını açıkça gösteriyor.
Adil ve Şeffaf Bir Mekanizma Şart
Uzmanlara göre çözüm, rayiç bedellerin piyasa değerine yaklaştırılması ve tapu harcı ile emlak vergisi oranlarının düşürülmesi. Böylece hem vatandaş üzerindeki yük hafifler hem de devlet gelir kaybı yaşamaz. 2026-2029 döneminde uygulanacak yeni rayiç bedeller belirlenirken, “vatandaşı mağdur etmeyen ama vergi adaletini sağlayan” bir sistemin kurulması gerektiği vurgulanıyor.
Tapu Harcı Nedir?
Tapu harcı, taşınmazların alım-satım işlemleri sırasında hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında alınan hizmet bedelidir. Bu oran, toplamda satış bedelinin %4’üne denk gelir. Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde cezai işlem uygulanabilse de, denetimlerin yetersizliği nedeniyle uygulamada büyük boşluklar bulunuyor.
Takdir Komisyonları Nasıl Belirleniyor?
Emlak Vergisi Kanunu’na göre, Takdir Komisyonları dört yılda bir toplanarak arsa ve arazi birim metrekare değerlerini belirler. Komisyon şu üyelerden oluşur:
-
Belediye başkanı (başkan)
-
Defterdar
-
Vergi dairesinden iki memur
-
Tapu sicil müdürü
-
Ticaret odasından bir temsilci
-
İlgili mahalle veya köy muhtarı
Ancak mevcut durumda, bu komisyonların piyasa verilerine dayalı güncel değerlendirme yapmadığı, bu nedenle rayiç bedellerin gerçekliği yansıtmadığı eleştirileri yoğunlaşmış durumda.
Vergi Adaleti İçin Reform Şart
Rayiç bedel ile piyasa değeri arasındaki uçurum, hem devletin vergi gelirlerinde ciddi kayıplara hem de toplumsal adalet duygusunun zedelenmesine yol açıyor. Uzmanlar, dijital değerleme sistemine geçilmesi, bölgesel piyasa analizlerinin dikkate alınması ve vatandaşı koruyacak oransal düzenlemeler yapılması gerektiğini belirtiyor. Aksi halde, “dürüst beyan edenin cezalandırıldığı” bu sistem, konut piyasasında güven krizini derinleştirmeye devam edecek.