Hükümet, bu dev soruna çözüm olarak "Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut seferberliği"ni başlattı. 81 ilde $500$ bin konut inşa etme hedefiyle yola çıkılan projenin, dar gelirli ailelere uygun fiyat ve ödeme koşulları sunması planlanıyor. Peki, bu dev proje konut piyasasındaki "köpük" fiyatlamayı ve barınma krizini dindirebilir mi? Gayrimenkul uzmanları projeyi masaya yatırdı.

Kısa Vadede Kiralara "Fren" Etkisi

Ankara Üniversitesi Taşınmaz Geliştirme Ana Bilimdalı öğretim üyesi Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, projenin konut arzını artıracak olması nedeniyle çok kıymetli olduğunu vurguluyor. Özellikle asgari ücretle geçimini sürdüren ve uzun süredir ev sahibi olamayan alt gelir grupları için bu projenin bir çıkış yolu sunduğunu belirtiyor.

Tanrıvermiş'e göre, bu tür büyük ölçekli sosyal konut projeleri, arz-talep dengesizliğinin yaşandığı piyasalarda kira ve satış fiyatları üzerinde kısa vadede bir baskı yaratarak artış hızını düşürecektir. Ancak kalıcı etki için üretimin devamlılığı ve projelerin finansal sürdürülebilirliği büyük önem taşıyor.

Kalıcı Çözüm İçin "Üretimden Fazlası" Şart

Prof. Dr. Tanrıvermiş, uzun vadede kalıcı bir çözüm için sadece konut üretimine odaklanmanın yeterli olmadığını savunuyor. Çözüm önerilerini sıralıyor:

Tanrıvermiş, sosyal konut sayısının toplam konut stoku içinde sınırlı kalması durumunda, fiyatlar üzerindeki baskının düşük olacağı uyarısında bulunuyor.

Etki Pozitif Ama "Sınırlı" ve "Gecikmeli"

Gayrimenkul İktisatçısı Dr. Ahmet Büyükduman, arza yönelik her projenin piyasaya pozitif etki edeceğini belirterek, $500$ bin konutun satış ve kira fiyatlarına olumlu yansıyacağını doğruluyor.

Ancak Büyükduman, bu pozitif etkinin ne zaman görüleceği konusunda şüpheci: "Bu etkiyi ne zaman görürüz? Proje bittiğinde. Ne zaman biter? En az 2 yıl sonra." sözleriyle projenin bugünkü acil soruna kökten çözüm getirmeyeceğini vurguluyor. Türkiye'nin yıllık $700-800$ bin civarında (sahibi olmak ve kiralama dahil) konut ihtiyacı olduğunu belirten Büyükduman, projenin etkisinin sınırlı kalacağı görüşünde.

Özel Sektör Kiralık Konuta Teşvik Edilmeli

Dr. Büyükduman, projenin önemli bir ayağı olan kiralık konut üretiminin, devletin attığı olumlu bir adım olduğunu dile getiriyor. İlk etapta İstanbul'da hayata geçirilecek $15$ bin kiralık konutun yeterli olmadığını, yıllık $250$ bin (İstanbul için $40$ bin) civarındaki kiralık konut ihtiyacı karşısında çözümün, özel sektörü kiraya verilmek üzere konut üretimine teşvik edecek devlet politikalarından geçtiğini söylüyor.

Alt Gelir Grubu İçin "Can Suyu"

Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç ise, Türkiye'de güçlü "ev sahibi olma" kültürünün sorunu çözümsüzleştiren etkenlerden biri olduğunu belirtiyor. Araç, son yıllarda üst segment konut üretimine ağırlık verilmesinin alt gelir grubunun sorununu derinleştirdiğine dikkat çekiyor.

OECD verilerine göre Türkiye'de son $10$ yılda konut fiyatlarının $17$ kat, kiraların ise ortalama $9.5$ kat arttığını belirten Araç, artan fiyatlar nedeniyle orta gelir grubunun dahi Kadıköy, Şişli gibi şehir merkezlerini terk etmek zorunda kaldığını vurguluyor.

Sosyal konut projesinin önemini şu iki maddeyle özetliyor:

  1. Alt gelir gruplarına ve gerçek barınma ihtiyacı olanlara yönelik "can suyu" olacak.

  2. $500$ bin konutluk arz, alt gelir gruplarına yönelik konut sıkışıklığına ciddi bir rahatlama getirecek.

Araç, projede $2+1$ ve $1+1$ gibi küçük metrekareli konutların yatay mimariyle ve piyasa ortalamasının yüzde 50 daha altında satılacağını belirtiyor. Örneğin, İstanbul'da $55-60$ bin TL bandındaki ortalama metrekare fiyatına karşın, sosyal konutların metrekare satış fiyatı ortalama $32-37$ bin TL seviyesinde olacak. Bu sayede vatandaş, $7-11$ bin TL gibi "kira öder gibi" taksitlerle ev sahibi olma fırsatı bulacak.