Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesi, belirli şartların oluşması halinde kiracının tahliyesine imkan tanıyor. Ancak uzmanlara göre her imzalanan belge hukuken geçerli sayılmıyor. Yargıtay’ın son dönemde verdiği kararlar ise uygulamada önemli değişikliklere işaret ediyor.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği hukuki bir belge olarak tanımlanıyor. Eğer kiracı belirtilen tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye veya dava süreci başlatabiliyor.
Ancak burada en kritik nokta, belgenin Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartlara uygun şekilde hazırlanmış olması. Çünkü eksik veya usule aykırı düzenlenen taahhütnameler mahkemelerde geçersiz sayılabiliyor.
Geçerlilik için hangi şartlar gerekiyor?
Uzmanlara göre bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilmesi için birkaç temel şartın birlikte bulunması gerekiyor.
Yazılı olması gerekiyor
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde düzenlenmeli. Sözlü beyanlar veya mesajlaşmalar tek başına yeterli kabul edilmiyor. Belgede kiracının imzasının bulunması gerekiyor.
Kiralanan teslim edildikten sonra imzalanmalı
En önemli şartlardan biri de taahhütnamenin, kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmesi. Çünkü kira sözleşmesiyle aynı anda alınan belgeler, çoğu zaman “baskı altında imzalanmış” kabul edilebiliyor.
Yargıtay’ın geçmiş yıllardaki yerleşik içtihatlarında, kira sözleşmesiyle aynı gün alınan tahliye taahhütlerinin geçersiz sayıldığı birçok karar bulunuyor.
Ancak son dönemde verilen bazı kararlar uygulamada dikkat çekici bir değişime işaret etti.
Yargıtay’dan dikkat çeken karar
2025 yılında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen bir kararda, kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğuna hükmedildi. Mahkeme, kiracının “baskı altında imzaladım” savunmasını yeterli bulmadı ve belgenin serbest iradeyle imzalandığı sonucuna ulaştı.
Karar, özellikle uygulamada “aynı gün olmasa bile kısa süre sonra imzalanan belgelerin” geçerliliği açısından emsal niteliğinde değerlendiriliyor.
Hukukçular ise yine de güvenli uygulamanın, kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdü arasında makul bir süre bırakılması olduğunu belirtiyor.
Tahliye tarihi açıkça yazılmalı
Belgede tahliye tarihi net şekilde belirtilmeli. “İstenildiğinde çıkacağım” veya “gerekirse tahliye edeceğim” gibi belirsiz ifadeler yeterli kabul edilmiyor.
Mahkemeler genellikle gün, ay ve yıl içeren açık bir tahliye tarihi arıyor.
Ev sahibinin de süreyi kaçırmaması gerekiyor
Kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa, ev sahibinin de yasal süreyi kaçırmaması gerekiyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalı. Bu süre geçirilirse tahliye hakkı düşebiliyor.
Boş imzalı tahliye taahhütnameleri tartışma yaratıyor
Uygulamada en çok sorun çıkaran konuların başında “boş tahliye taahhütnamesi” geliyor. Bazı ev sahipleri, tarih kısmı boş bırakılmış şekilde kiracıdan imza alıyor ve tarihi sonradan dolduruyor.
Yargıtay’ın çeşitli kararlarında, boş kağıda imza atan kişinin bunun sonuçlarına katlanabileceği yönünde değerlendirmeler bulunuyor. Ancak kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu yazılı delille ispat ederse durum değişebiliyor.
Uzmanlar bu nedenle kiracıların boş belgeye kesinlikle imza atmaması gerektiğini vurguluyor.
Eşin imzası konusu da önemli
Kiralanan yer aile konutuysa ve sözleşmede tek eşin imzası varsa, bazı durumlarda diğer eşin itiraz hakkı gündeme gelebiliyor. Özellikle aile konutu şerhi ve eş rızası konuları son dönemde davalarda daha sık tartışılıyor.
Kiracılar ve ev sahipleri nelere dikkat etmeli?
Uzmanlara göre tarafların ileride büyük sorun yaşamaması için şu noktalara dikkat etmesi gerekiyor:
- Tahliye taahhüdü mutlaka okunarak imzalanmalı
- Boş belgeye imza atılmamalı
- Tahliye tarihi açık şekilde yazılmalı
- Belge kira sözleşmesiyle aynı anda düzenlenmemeli
- İmza kiracının kendisine ait olmalı
- Ev sahibi yasal 1 aylık başvuru süresini kaçırmamalı
- Mümkünse noter onayı veya tanıklı işlem tercih edilmeli
Gayrimenkul hukukçularına göre tahliye taahhütnamesi, doğru hazırlandığında ev sahipleri açısından güçlü bir hukuki güvence oluşturuyor. Ancak eksik düzenlenen belgeler, yıllarca sürebilecek davalara ve ciddi hak kayıplarına yol açabiliyor. Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin belgeyi imzalamadan önce hukuki sonuçlarını dikkatle değerlendirmesi gerektiği belirtiliyor.