İster bir ev satıyor olun, ister kiraya veriyor olun; bu değer, cebinizden çıkacak parayı doğrudan etkiliyor. İşte emlak vergi değerinin belirleyici olduğu 5 kritik mali nokta:
1. Tapu Harcının Alt Sınırını Belirler
Gayrimenkul alım satımlarında en çok karşılaşılan maliyetlerden biri Tapu Harcıdır. 492 Sayılı Harçlar Kanunu'na göre; satış bedeli, emlak vergi değerinden (belediye rayicinden) düşük gösterilemez.
Neden Önemli? Alıcı ve satıcıdan toplamda alınan %4'lük tapu harcının minimum tutarını bu değer oluşturur. Eğer satış bedeli bu değerin altında beyan edilirse, hem vergi ziyaı cezası hem de eksik ödenen harç faiziyle karşılaşılabilir.
2. Kira Gelirinde "Emsal Kira" Barajı
Mülk sahiplerinin en çok gözden kaçırdığı noktalardan biri: Emsal Kira Bedeli. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesine göre; eğer bir mülkü bedelsiz (yakın akrabalar hariç) veya çok düşük bir bedelle kiraya verirseniz, maliye sizden o mülkün emlak vergi değerinin %5'i kadar kira geliri elde etmişsiniz gibi vergi talep eder.
Emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir evin yıllık kira geliri beyanı, 100.000 TL'nin altında gösterilemez (istisnalar hariç).
3. Veraset ve İntikal Vergisinin Temeli
Miras yoluyla kalan veya bağışlanan gayrimenkullerde de hesaplama bu değer üzerinden başlar. İntikale konu olan taşınmazın değeri, emlak vergisine esas olan değerle değerlendirilir ve vergi bu matrah üzerinden hesaplanır.
4. Değerli Konut Vergisi
Lüks konut segmentini ilgilendiren Değerli Konut Vergisi'nde de (DKV) belirleyici unsur yine bu değerdir. Yasa ile belirlenen sınırın üzerinde emlak vergi değerine sahip olan mesken nitelikli taşınmazlar, kademeli olarak bu vergiye tabi tutulur.
5. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Hesaplamaları
Özellikle Hazine taşınmazlarının kullanımı veya mülkler üzerindeki haksız işgallerde talep edilen "Ecrimisil" bedeli hesaplanırken, emlak vergi değeri "asgari değer" olarak kabul edilir. Bu değerin altında bir ecrimisil bedeli belirlenemez.
Emlak Vergi Değeri Sadece 'Vergi' Değildir
Görüldüğü üzere, belediyeden alınan o basit "Rayiç Bedel Yazısı", aslında tapu dairesinden vergi dairesine kadar birçok kurumda karşınıza çıkacak faturaların belirleyicisidir. Gayrimenkul yatırımı yaparken veya mülkünüzü kiraya verirken, emlak vergi değerini ve bunun yasal yansımalarını mutlaka göz önünde bulundurun.
