Türkiye’de konut alım-satımı yapılırken karşılaşılan masraflar, alıcıların bütçesini ciddi şekilde etkileyebiliyor. Tapu harcı, emlak komisyonu, KDV, sigorta ve diğer giderler derken, toplam maliyet başlangıçta tahmin edilenden daha yüksek olabiliyor.
Tapu Harcı: Yasal Olarak Paylaşılsa da Yük Genelde Alıcıda
Mevzuata göre tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenmeli. Toplamda satış bedelinin %4’ü oranında alınan bu harç, teoride taraflarca %2 + %2 şeklinde paylaşılmalı. Ancak uygulamada çoğu zaman bu yükün tamamı alıcı tarafından karşılanıyor.
Buna ek olarak, işlemlerin tapuda gerçek satış bedeli üzerinden yapılması zorunlu olsa da, bazı durumlarda belediye tarafından belirlenen asgari rayiç bedel üzerinden gösterilerek harçlardan tasarruf edilmeye çalışılıyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı ise bu tür uygulamaların önüne geçmek adına gerçek bedel üzerinden beyan sistemine geçilmesi için çalışmalar yürütüyor.
Emlak Komisyonu: Yüzde 4’e Kadar Üzerine KDV Ekleniyor
Türkiye’de hem alıcıdan hem de satıcıdan %2’ye kadar emlak komisyonu alınabiliyor. Bu oran toplamda %4’ü bulurken, komisyonlara ayrıca %20 oranında KDV de ekleniyor. Bu da işlem maliyetlerini artıran önemli kalemlerden biri.
Dünya Ortalamasının Altında Ama Yine de Ciddi Yük
Denge Değerleme’nin 40 ülkeyi kapsayan araştırmasına göre Türkiye, gayrimenkul alım-satım maliyetleri açısından %11,7’lik dünya ortalamasının altında yer alıyor. Türkiye'de bu oran %6-7 seviyelerinde seyrediyor. Ancak alıcı açısından tek seferde ödenen bu masraflar, birikimlerin üzerine ek yük oluşturuyor.
Örneğin; Rusya’da işlem maliyetleri %26’yı geçerken, Avrupa ülkelerinde bu oran %10 ile %15 arasında değişiyor. Gelişmiş ülkelerde de alıcı taraf genellikle daha fazla yükümlülüğe sahip. Transfer vergileri, noter bedelleri, avukatlık ücretleri gibi kalemlerle birlikte toplam masraf artabiliyor.
Bazı Ülkelerde Alıcıdan Komisyon Alınmıyor
İngiltere, Kanada, ABD, Avustralya, İsveç, Finlandiya ve İspanya gibi birçok ülkede emlak danışmanlık ücreti yalnızca satıcı tarafından ödeniyor. Alıcıdan komisyon alınmıyor. Hatta kiralama işlemlerinde dahi hizmet bedelinin kiraya veren tarafından karşılandığı uygulamalar yaygın.
Diğer Masraflar Neler?
- Tapu döner sermaye harcı: Ortalama 2.000 TL civarındadır.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK): Mülkün büyüklüğüne ve konumuna göre değişir.
- Ekspertiz ücreti: Özellikle konut kredisiyle alım yapılacaksa bankalar ekspertiz raporu talep eder.
- Kredi dosya masrafı ve ipotek tesis bedeli: Banka kredisi kullanıldığında doğan ek maliyetlerdir.
- Değer artış kazancı vergisi: Eğer satıcı son 5 yıl içinde evi aldıysa ve şimdi satıyorsa, bu vergi devreye girebilir.
Sadece Evin Fiyatına Bakmak Yetmez
Konut alırken sadece ilan fiyatına odaklanmak yanıltıcı olabilir. Alıcıların toplam maliyeti hesaplarken tapu harcı, emlak komisyonu, vergiler, sigorta ve ek hizmet bedellerini de göz önünde bulundurması gerekiyor. Satın alma kararından önce tüm bu kalemlerin hesaplanması, sürpriz maliyetlerin önüne geçilmesini sağlar.
