Rayiç Bedel vs. Satış Bedeli: Yanılgının Başladığı Yer
Öncelikle, iki temel kavramı netleştirmek gerekiyor:
Belediye Rayiç Bedeli: Belediyelerin emlak vergisine esas olmak üzere belirlediği, o bölgedeki taşınmazın yasal minimum değeridir. Tapu işlemlerinde beyan edilen satış bedeli, bu değerin altında olamaz.
Gerçek Satış Bedeli: Alıcı ve satıcının pazarlık sonucu anlaştığı, taşınmazın piyasa şartlarındaki gerçek alım-satım değeridir.
Yasal zorunluluk, tapu harcının Gerçek Satış Bedeli üzerinden, yani toplamda %4 (alıcı %2, satıcı %2) oranında ödenmesidir. Ancak bu harçtan kaçınmak için taraflar, satış bedelini düşük göstererek, genellikle Rayiç Bedel sınırına yaklaştırırlar.
Cezai Yaptırımlar: Hesap Gecikme Faiziyle Büyüyor
Tapuda düşük beyanın en somut sonucu, Vergi Ziyaı Cezasıdır.
Vergi Cezası ve Faiz: Eksik beyan edildiği tespit edilen tapu harcı, alıcı ve satıcıdan gecikme faiziyle birlikte istenir.
Ceza Katlaması: Eksik ödenen harç tutarının üzerine, bir de %25 oranında vergi ziyaı cezası eklenerek tahsil edilir. (Yakın zamanda yasalaşacak düzenlemelerle bu ceza oranının %100'e kadar çıkması da gündemdedir.)
Tespit Kolaylaştı: Artık MEVA (Mekansal Veri Analizi Sistemi) gibi yeni teknolojiler ve ekspertiz raporu değerlerinin karşılaştırılması sayesinde, beyan edilen değer ile piyasa değeri arasındaki tutarsızlıklar kolaylıkla tespit edilebilmektedir.
Hukuki Riskler: Sadece Vergi Değil, Mülkiyet Hakkı da Tehlikede
Düşük bedel göstermenin yaratacağı riskler, mali cezalarla sınırlı kalmaz; mülkiyet hakkını ilgilendiren hukuki davalara zemin hazırlar:
Şufa (Ön Alım Hakkı) Riski: Hisseli tapularda diğer paydaşlar, tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden ön alım haklarını kullanarak gayrimenkulü alıcının elinden çok daha ucuza alabilir.
Mirasçı Davaları: Satıcının vefatı durumunda mirasçılar, düşük gösterilen satış bedelini mal kaçırma (muris muvazaası) iddiasıyla dava konusu edebilirler.
Değer Artış Kazancı Vergisinde Artış (Alıcı İçin): Alıcı, gayrimenkulü 5 yıl içinde satarsa ve bu sefer gerçek değeri gösterirse, alış bedeli düşük gösterildiği için aradaki değer artış kazancı yüksek çıkar ve bu kazanç üzerinden %35’lere varan gelir vergisi ödemek zorunda kalır.
Tapuda bedeli düşük göstermek, kısa süreli bir harç tasarrufu sağlasa da, beraberinde yüksek faizli cezalar, ağır hukuki riskler ve alıcı için gelecekteki vergi yükümlülüğünü artırma tehlikesini getirir. Gayrimenkul alım satımında şeffaflık ve gerçek bedelin beyanı, yasal ve finansal olarak güvende kalmanın tek ve doğru yoludur.
Tapuda satış bedelini düşük göstermenin sonuçları ile ilgili detaylı huku