Dünya'da yer alan habere göre, tapuda düşük beyan göstermek ilk bakışta kârlı gibi gelse de işin aslı öyle değil.
Satış aşamasında satıcı ve alıcı, satılan gayrimenkulün değeri üzerinden yüzde 2'şer olmak üzere toplamda yüzde 4 tapu harcı ödüyor.
Ayrıca satış işleminden sonra satıcı için bir de gelir vergisi işin içine giriyor. Bu yüzden iki taraf anlaşmalı bir şekilde gayrimenkulün değerini satış sırasında düşük gösteriyor.
Bu düşük beyan, tespit edildiği zaman ise devreye giren cezalar şu şekilde:
Tapu harcı cezası: Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından düşük beyan tespit edilirse hem satıcı hem alıcıdan gecikme faizi istenir. Bunun yanı sıra eksik beyan nedeniyle tapu harcı yüzde 25 oranında ceza ile ödenir.
Gelir vergisi cezası: Durum tespit edildiğinde karşılaşılacak başka bir sorun ise değer artışı vergisi cezası. Bu durumda gayrimenkulü satan kişinin gelir vergisinin yüzde 35'i kadar cezalı bir ödeme yapması gerekiyor.
Düşük Rayiç Değerin Riski de Büyük
Gayrimenkul alım satımlarında alıcı ve satıcının dikkat etmesi gereken en önemli hususlardan biri de rayiç bedel konusu.
Rayiç bedel, bir gayrimenkulün piyasadaki alım satım bedelini ifade ediyor. Tapuda beyan edilen tutarın üzerinden ise yüzde 4 oranında tapu harcı ödenmesi gerekiyor. Satış işleminde daha az tapu harcı ödemek için bu bedel düşük gösterilebiliyor. İşlemi yaparken daha az alım satım harcı ödemiş olursunuz, dolayısıyla o gün için karlı gibi görünen işlem sonradan başınıza olmadık işler açabilir.
Satıcının piyasaya olan borçları sebebi ile tapu satışının iptali söz konusu olabilir.
Elinizdeki belgelerle gerçek bedeli ispatlayamazsanız, Yargıtay satışın iptaline ve gayrimenkulün alacağını takip eden alacaklıya, alacağına karşılık devredilmesine karar verebilir.
Konut bedelinin düşük gösterilmesinin ortaya çıkardığı diğer bir risk alanı, hisseli taşınmazlarda söz konusu olabilir. Böyle bir durumda; ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarlar konut satışının iptalini talep edebilir bu durumda da, gayrimenkulün diğer paydaşlarından herhangi birisinin tapuda göstermiş olduğunuz bedeli karşılığında ön alım hakkı kullanarak gayrimenkulü, tapuda gösterdiğiniz bedel üzerinden elinizden alabilir.
Bu saydığımız durumlarda evinizi kaybederseniz, satıcıdan zararınızın tazmini için dava açma hakkına sahipsiniz. Ancak satıcıya açacağınız davada da gerçek satış bedelini, yani gerçek zararınızı ispatlamanız gerekecektir.
Tapuda Eksik Beyan Edilen Değerler Düzeltilebilir mi?
Tapuda beyan edilen düşük rayiç bedelin düzeltilme imkânı mevcut. Hukuki cezalarla karşı karşıya kalmamak için satıcı ve alıcı beyan ettikleri değerin düzeltilmesini talep edebilir. Tabii bu talep için vergi memurları tarafından henüz bir inceleme başlatılmamış olması gerekir.
Mükelleflerin düzeltme talep ettikten sonra sorundan kaynaklanan eksik vergiyi ve harcı 15 gün içerisinde ödemesi gerekir.
Taraflar bu ödemeyi pişmanlık zammı ile ödemeyi kabul ederek gayrimenkulün değerini güncelleyebilir. Bu sayede de ortaya çıkabilecek vergisel ve hukuksal sorunların önüne geçilmiş olur.
