Şerh ve Beyanlar
Şerhler, mülkiyet hakkınızı kısıtlayan en ciddi engellerdir. Tapu kaydında göreceğiniz küçük bir not, evi aldığınız gün büyük bir krize neden olabilir:
- Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin rızası yoksa o satışın hukuki geçerliliği risk altındadır.
- Satış Vaadi Şerhi: Evi sizden önce bir başkasının “sözle” değil, tapu nezdinde rezerve ettiğini gösterir. Bu tip bir kayıt varsa, hukuki süreç temizlenmeden kesinlikle ödeme yapmayın.
İpotek Kaydı
İpotek, mülkün bir borç karşılığında rehin verilmesidir. Sadece banka kredileri değil, şahsi borçlar da ipotek sebebi olabilir. Satış anında ipoteğin “fek edilmesi” (kaldırılması) hayati önem taşır. Aksi takdirde, evi aldığınız an eski sahibinin borç yükünü de tapunuzla birlikte devralmış olursunuz.
Haciz Kayıtları
Mülk sahibinin vergi borçları, belediye borçları veya şahsi alacaklıları nedeniyle tapuya haciz konulmuş olabilir. “Güncel Tapu Kaydı”nda “Haciz” ibaresini görüyorsanız durun! Bu haciz kaldırılmadan yapılan satışlar, ileride mahkeme kararıyla iptal edilebilir ve mülkiyet hakkınızı kaybedebilirsiniz.
4. İmar ve İskan Bilmecesi: Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi?
Tapuda yazan statü, binanın yasallığının aynasıdır:
- Kat Mülkiyeti: Binanın iskanının (yapı kullanım izni) alındığını ve projesine %100 uygun olduğunu gösterir.
- Kat İrtifakı: İnşaatın bittiğini ancak iskanın henüz alınmadığını veya bir sorun olduğunu işaret edebilir. İskansız binalar ileride kredi kullanımında sorun çıkarabileceği gibi, kaçak bölümler nedeniyle belediye cezalarıyla karşılaşmanıza da yol açabilir.
Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)
Özellikle hisseli tapularda karşılaşılan bu durum, tam bir yatırım kabusu olabilir. Diğer hissedarların, mülkün bir yabancıya satılması durumunda “aynı fiyattan öncelikli satın alma” hakkı vardır. Eğer diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirim yapılmadan evi alırsanız, aylar sonra mülkün elinizden geri alınması için dava açılabilir.
Tapu işlemleri öncesinde sadece tapu senedine bakmakla yetinmeyin. Mutlaka ilgili Tapu Müdürlüğü’nden veya Web-Tapu üzerinden “Güncel Tapu Kaydı” örneği isteyerek, mülk üzerinde aktif bir kısıtlama olup olmadığını teyit edin. Unutmayın; emlakta en pahalı hata, kontrol edilmemiş bir tapudur!