Tapu Şerhi Nedir?
Gayrimenkul dünyasında sıkça duyulan ancak hukuki sonuçları tam olarak bilinmeyen "şerh", en basit tanımıyla, bir mülkün tapu kaydına düşülen uyarıcı bir not veya kısıtlamadır. Tapu kütüğünün "Şerhler" sütununa işlenen bu kayıt, mülk sahibinin tasarruf hakkını (örneğin satma veya ipotek etme) sınırlayabilir veya üçüncü kişilere (örneğin kiracıya veya eşe) bazı öncelikli haklar tanıyabilir.
Bir mülk satın almayı düşünen kişi için şerh, o mülkün "hukuki karnesi" gibidir ve göz ardı edilmesi, ileride büyük maddi ve manevi kayıplara yol açabilir.
Her Şerh Satışa Engel midir?
Bu sorunun cevabı; hayır... Şerhler, niteliklerine göre iki ana gruba ayrılır:
Kişisel Hakları Güçlendiren Şerhler: Bu tür şerhler genellikle satışı doğrudan engellemez, ancak mülkü satın alan yeni sahibine karşı da ileri sürülebilir. Yeni malik, mülkü bu haklarla birlikte devralmış olur.
- Kira Şerhi: Kiracının sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, ev satılsa bile yeni ev sahibi, sözleşme süresi bitene kadar kiracıyı tahliye edemez.
- Önalım (Şufa) Hakkı: Bir mülkte paydaş olan birinin, diğer paydaşın hissesini satması durumunda öncelikli alım hakkıdır.
- Alım (İştira) ve Geri Alım (Vefa) Hakkı: Mülkü belirli bir fiyattan satın alma veya satan kişinin geri alma hakkının tapuya işlenmesidir.
Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Şerhler: Asıl dikkat edilmesi gereken ve satışı doğrudan etkileyen grup budur. Bu şerhler, mülk sahibinin satış yapma iradesini kısıtlar veya tamamen ortadan kaldırır.
Satışa Doğrudan Engel Olan veya İşlemi Kilitleyen Şerhler
Bir tapu kaydını incelerken aşağıdaki şerhler "kırmızı bayrak" niteliğindedir ve satış işleminin tapu müdürlüğünde durmasına neden olabilir:
1. İhtiyati Tedbir Şerhi: Bu, en net satış engellerinden biridir. Bir mülk hakkında devam eden bir dava (örneğin tapu iptal davası veya ortaklığın giderilmesi) varsa, mahkeme, dava sonuçlanana kadar mülkün başkasına devredilmesini engellemek için "ihtiyati tedbir" kararı alabilir. Bu şerh tapudayken, mahkeme kararı kalkmadan satış işlemi yapılamaz.
2. Aile Konutu Şerhi: Medeni Kanun kapsamında korunan bu hak, bir konutun "aile konutu" olarak tapuya işlenmesidir. Mülk eşlerden sadece birinin üzerine kayıtlı olsa bile, tapuda bu şerh varsa, diğer eşin açık ve yazılı rızası olmadan o konut satılamaz, ipotek edilemez veya kiralanamaz. Tapu müdürlüğü, satış anında diğer eşin onayını arayacaktır.
3. Haciz ve İflas Şerhleri: Bir borçtan dolayı mülk üzerine konulan haciz şerhi, teknik olarak satışı engellemese de, alıcı için en riskli durumlardan biridir. Mülkü satın alan kişi, o mülkü üzerindeki hacizle (borçla) birlikte devralır. İcra daireleri tarafından konulan hacizler (özellikle "satılamaz" şerhi içerenler) veya iflas şerhi (kişinin tasarruf yetkisinin iflas masasına geçmesi) durumunda satış fiilen imkansız hale gelir.
4. Kamu Haczi (Amme Alacağı Şerhi): Devlete (Vergi Dairesi, SGK vb.) olan borçlardan dolayı konulan hacizlerdir. Bu şerhler kaldırılmadan veya borç ödenmeden tapuda devir işlemi genellikle yapılmaz.
Alıcı ve Danışmanlar Ne Yapmalı?
Satın alma sürecinde olanlar veya emlak danışmanları için şerh kontrolü, mülkün fiziki durumunu kontrol etmek kadar önemlidir. Bir mülk için pazarlık yapmadan önce mutlaka güncel tapu kaydı (tapu takyidat belgesi) alınmalı ve "Şerhler" sütunu dikkatle incelenmelidir. Şüpheli bir şerh varsa, işlemi gerçekleştirmeden önce mutlaka bir hukuk uzmanından görüş alınmalıdır.