Peki, bir arsanın gerçek piyasa değeri, yani potansiyeli nasıl belirlenir? Gayrimenkul değerleme uzmanları ve sektör profesyonelleri, yatırımcıların hataya düşmemesi için 5 temel faktöre odaklanmaları gerektiğini belirtiyor.
İşte arsanın gerçek değerini ortaya çıkaran o 5 kritik ipucu:
1. İmar Durumu ve Kat Karşılığı Oranı (Emsal)
Bir arsanın değerini belirleyen en önemli ve ilk bakılması gereken unsur, imar durumu ve sahip olduğu yapılaşma emsali (yoğunluğu)'dir. Uzmanlar, "Emsal, arsa üzerine ne kadar metrekare inşaat yapabileceğinizi gösterir. Yüksek emsal, arsanın ticari potansiyelini doğrudan artırır," uyarısında bulunuyor. Bu bilgi, belediyeden veya ilgili kurumlardan alınmalı ve yalnızca yüz ölçümüne değil, arsanın potansiyel gelirine odaklanılmalıdır.
2. Konumun Mikroskobik Analizi
Konum (Lokasyon), bir arsanın değerinin anahtarı olsa da, uzmanlar bu analizin 'makro' değil, 'mikro' düzeyde yapılması gerektiğini vurguluyor. Arsanın gerçek değeri; ana arterlere, toplu taşıma hatlarına, ticari merkezlere ve sosyal donatılara olan yakınlığıyla ölçülür. Bir gayrimenkul değerleme uzmanı, "Aynı mahalledeki iki arsa arasında, birinin önünden geçen yolun genişliği bile değeri yüzde 30'a kadar etkileyebilir," diyor.
3. Çevresel Gelişim Projeleri ve Altyapı
Arsa değerlemesinde, bugünün değil, geleceğin potansiyeline yatırım yapılır. Bu nedenle, bölgeye planlanan kamu veya özel sektör projeleri (yeni köprüler, hastaneler, üniversiteler veya organize sanayi bölgeleri) büyük önem taşır. Uzmanlar, planlanan bir metro hattı veya büyük bir kentsel dönüşüm projesinin açıklanmasının, o bölgedeki arsa fiyatlarını proje başlamadan önce fırlatacağını belirtiyor. Sağlam altyapının (elektrik, su, doğalgaz) mevcut olması da maliyetleri düşürerek arsa değerini yükseltir.
4. Toprak Yapısı ve Topografik Özellikler
Yatırımcıların genellikle göz ardı ettiği ancak inşaat maliyetlerini doğrudan etkileyen bir faktör, arsanın fiziki yapısıdır. Zeminin sağlamlığı (zemin etüdü sonuçları) ve arsanın eğimi (topografya) çok önemlidir. Eğimsiz, düz ve sağlam zeminli arsalar, temel maliyetlerini düşürdüğü için daha değerlidir. Bataklık, taşlık veya yüksek eğimli arsalar, ek dolgu ve temel güçlendirme maliyetleri nedeniyle aynı konumdaki düz arsalara göre daha düşük fiyattan işlem görebilir.
5. Emsal Karşılaştırma (Metrekare Fiyatı ve Dönüm Başına Maliyet)
En güvenilir değerleme yöntemi, benzer özelliklere, imar durumuna ve konuma sahip yakın zamanda satılmış emsal arsalarla karşılaştırma yapmaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, sadece metrekare fiyatına bakmamaktır. Uzmanlar, büyük ve küçük parsellerin metrekare fiyatlarının farklı olabileceğini belirterek, "Karşılaştırmayı yaparken, satışın yapıldığı tarihteki piyasa koşullarını ve arsanın geometrik şeklini de mutlaka dikkate alın," tavsiyesinde bulunuyor.
Arsa yatırımı, sadece bugün görünen fiyatla değil, gelecekteki imar potansiyeli ve çevresel dinamikler göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uzmanlar, doğru bir değer tespiti için mutlaka profesyonel bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek alınmasını önermektedir.
