İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Temel Şartlar Neler?
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350. maddesi, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilmesine olanak tanıyor. Ancak Yargıtay içtihatları, bu hakkın kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla net kriterler belirliyor:
Gerçek ve Samimi Olmalı: İhtiyaç iddiası, geçici veya ihtimallere dayanan bir talep olmamalı. Örneğin, yurt dışına kesin dönüş yapmamış birinin tatilde kullanma ihtiyacı bazı durumlarda geçici kabul edilebilirken, ihtiyacın sürekli ve bizzat o kişiye ait olması aranıyor.
Zorunlu Olmalı: Kiraya verenin, kiralananı kullanma mecburiyetinin bulunması gerekiyor. İhtiyaçlının kirada oturuyor olması, ihtiyacın varlığına dair güçlü bir karine (kanıt) olarak kabul edilse de, bu tek başına yeterli değil.
İspat Yükü Kiraya Verende: İhtiyacın bu niteliklere sahip olduğunu ispatlama yükümlülüğü tamamen kiralayana aittir.
Yargıtay'dan Kritik Çizgiler: 'Somut Gerekçe' Vurgusu
Yüksek Mahkeme, tahliye taleplerinin arkasındaki nedenin somut ve objektif olarak kanıtlanmasını istiyor. Yargıtay kararlarında, ihtiyacın samimiyetsiz olduğuna işaret eden durumlar şu şekilde özetleniyor:
Henüz Doğmamış İhtiyaç: İhtiyacın henüz oluşmaması veya gerçekleşmesinin uzun bir süreye bağlı olması, tahliye sebebi olarak kabul edilmiyor.
Kira Artış Teklifi Sonrası Dava: Tahliye davası açılmadan hemen önce yüksek kira artışı teklif edilip, kabul görmeyince ihtiyaç iddiasıyla dava açılması, çoğunlukla samimiyetsizlik belirtisi olarak değerlendiriliyor (Ancak, tek başına bu durum her zaman reddedilme sebebi değildir, somut olayın şartları önemlidir).
Şirket İhtiyacı Farkı: Tüzel kişilerin (şirketlerin) yalnızca kendi işyeri ihtiyacı için dava açabileceği, yönetici veya personelin konut/işyeri ihtiyacının tahliye nedeni yapılamayacağı netleştirilmiştir.
Yeniden Kiralama Yasağı: TBK madde 355 uyarınca, gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın, taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa uymamanın ciddi tazminat yükümlülüğü (bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere) getirmesi, samimiyetin en önemli güvencesidir.
Dava Süreleri ve Zorunlu Arabuluculuk
Güncel kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Ev sahipleri, tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süreleri ise kritik öneme sahiptir:
Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre, ihtar çekilerek bir kira dönemi uzatılabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı: Yeni malik, taşınmazı iktisap (satın alma) tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekerek altı ay sonra tahliye davası açabilir veya sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, kiraya verenlerin tahliye hakkını kullanırken dürüstlük kuralına bağlı kalmasını sağlamayı amaçlıyor. Kiracılar açısından bu, ev sahiplerinin "ihtiyaç" iddiasını somut ve inandırıcı delillerle ispatlaması gerektiği anlamına geliyor. Gayrimenkul piyasasındaki güncel gelişmeler ışığında, tahliye süreçlerinde atılacak her adımın hukuki zeminde sağlam dayanaklara oturtulması, hem ev sahipleri hem de kiracılar için büyük önem taşımaktadır.
