Gayrimenkul piyasasında, özellikle arsa ve tarla alımlarında sıkça karşımıza çıkan "hisseli tapu", tam mülkiyete göre çok daha uygun fiyatlı olmasıyla yatırımcıların ilgisini çekiyor. Ancak bu "fiyat avantajı", çoğu zaman içinden çıkılması zor hukuki sorunları, aile kavgalarını ve yıllarca sürecek davaları da beraberinde getiriyor. Peki, bir mülkün sadece bir kısmına sahip olmak anlamına gelen hisseli tapu gerçekten alınır mı? Bu cazip görünen teklifin ardındaki 5 büyük riski ve özellikle 'şufa hakkı' tehlikesini bilmeden karar vermeyin.
Hisseli Tapu Tam Olarak Nedir?
Hisseli tapu, en basit tanımıyla, bir gayrimenkul (konut, arsa, tarla vb.) üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olması demektir. Medeni Kanun'da bu durum "paylı mülkiyet" olarak adlandırılır.
Buradaki en kritik nokta şudur: Hisseli tapuda, hissedarların mülkün belirli bir kısmına (örneğin "şu oda senin", "tarlanın bu köşesi benim") sahip olması söz konusu değildir. Her hissedar, mülkün tamamına kendi hissesi oranında ortaktır. Bu durum, "yönetim" ve "tasarruf" konularında büyük anlaşmazlıkların fitilini ateşler.
Hisseli Tapunun 5 Büyük Riski: Neden İki Kez Düşünmelisiniz?
Fiyatı ne kadar cazip olursa olsun, bir hisseli tapuya yatırım yapmadan önce bu 5 riski mutlaka göz önünde bulundurmalısınız:
1. Risk: Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) - En Büyük Tehlike
Bu, hisseli tapunun en meşhur ve en tehlikeli riskidir. Şufa hakkı, paydaşlardan birinin kendi hissesini bir üçüncü kişiye (ortak olmayan birine) satması durumunda, diğer paydaşlara bu hisseyi aynı satış bedeliyle öncelikli olarak satın alma hakkı tanımasıdır.
Siz bir tarladan %20 hisse satın aldınız. Diğer %80 hisseye sahip olan diğer ortak, sizin bu alımınızı öğrendiği anda dava açarak, sizin satıcıya ödediğiniz parayı size geri ödeyip hissenizi elinizden alabilir. Bu durumda, yaptığınız tüm masraf ve hayaller boşa gitmiş olur.
2. Risk: 'İzale-i Şuyu' (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Hisseli mülkiyette, hissedarlardan sadece bir tanesi bile "ben bu ortaklığı bitirmek istiyorum" derse, diğerlerinin rızasına bakılmaksızın mahkemeye başvurabilir. Bu davaya "İzale-i Şuyu" (Ortaklığın Giderilmesi) davası denir.
Mahkeme, mülkün tüm hissedarlar arasında bölünmesinin mümkün olup olmadığına bakar (ki genelde bir evi veya küçük bir arsayı bölmek mümkün değildir). Bölünemiyorsa, mülkün tamamının icra yoluyla açık artırmada satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen para, hisseleri oranında ortaklara dağıtılır. Bu süreçte mülk, genellikle piyasa değerinin çok altında satılır ve tüm hissedarlar zarar eder.
3. Risk: Yönetim ve Kullanım Anlaşmazlıkları
Mülkün tamamına herkes ortak olduğu için basit kararlar bile krize dönüşebilir.
Ev ise: Hangi odayı kim kullanacak? Ev kiraya verilecekse hangi kiracıya, kaç paraya verilecek?
Arsa ise: Bir ortak "domates ekelim" derken, diğeri "bina yapalım" veya "boş kalsın" diyebilir.
Tadilat ve masraflar nasıl karşılanacak? Bir ortak masrafa yanaşmazsa ne olacak? Bu anlaşmazlıklar, mülkün atıl kalmasına veya sürekli mahkemelik olmasına neden olur.
4. Risk: Kredi ve İpotek Zorlukları
Bankalar, hisseli tapuları "riskli teminat" olarak görür. Hisseli bir mülkü teminat göstererek konut veya ihtiyaç kredisi çekmeniz neredeyse imkansızdır. Banka, diğer hissedarların şufa hakkı veya izale-i şuyu davası riskini almak istemez.
5. Risk: Satışın Zorlaşması
Gelecekte kendi hissenizi satmak istediğinizde, "tam mülkiyet" satan birine göre çok daha az alıcı bulursunuz. Çünkü hiçbir yatırımcı, yukarıda saydığımız 4 büyük riski (özellikle diğer ortakların kim olduğunu bilmeden) kolay kolay üstlenmek istemez. Bu durum, hissenizi satmanızı zorlaştırır veya değerinin çok altında satmak zorunda kalmanıza yol açar.
'Şufa Hakkı' Tuzağından Nasıl Korunulur?
Hisseli tapu alımındaki en büyük risk olan şufa hakkı, alıcı için tam bir mayın tarlasıdır.
Dava Süresi: Diğer hissedarlar, satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satışın üzerinden 2 yıl içinde şufa davası açma hakkına sahiptir. Eğer satıcı size tapuyu devrederken diğer hissedarlara noter bildirimi yapmadıysa, 2 yıl boyunca "Biri davayla hissemi elimden alacak mı?" korkusuyla yaşarsınız.
Korunma Yolu Var mı? Evet, tek bir kesin yolu vardır: Satış işlemi sırasında, diğer tüm hissedarların tapu müdürlüğüne bizzat gelerek veya vekaletname vererek "Şufa hakkımızdan feragat ediyoruz (vazgeçiyoruz)" şeklinde imza vermeleri gerekir. Bu yapılmadığı sürece risk her zaman devam eder.
Hisseli Tapu Alınır mı?
Hisseli tapu, genellikle "ucuz" olduğu için değil, "sorunlu" olduğu için ucuzdur. Eğer:
-
Diğer tüm hissedarları şahsen tanımıyorsanız,
-
Onların iyi niyetine güvenmiyorsanız,
-
Ve en önemlisi, tapu işlemi sırasında hepsinden "şufa hakkından feragat" imzası alamıyorsanız,
bu yatırımdan uzak durmanız, uzun vadede sizi büyük bir maddi kayıptan ve hukuki stresten kurtaracaktır. Unutmayın, gayrimenkulde bazen ucuz olan, en pahalıya mal olandır.
