İşte ev sahiplerinin haklarını korumak için başvurabileceği dava türleri ve bu davaların kritik zamanlamaları:
Kira Bedelinin Belirlenmesi (Kira Tespit Davası)
Kira geliri piyasa rayicinin altında kalan ev sahiplerinin en çok başvurduğu yöntemdir. Ancak bu davanın açılabilmesi için belirli bir sürenin geçmesi şarttır.
Ne Zaman Açılır? Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir.
Kritik Detay: 5 yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme sadece TÜFE oranına bakar. Ancak 5 yıl dolduğunda, bölgedeki emsal kira bedelleri baz alınarak "hakkaniyet" indirimiyle yeni bir bedel belirlenir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları) veya üstsoyunun (anne, baba) konut ya da işyeri ihtiyacı doğması durumunda açılır.
Ne Zaman Açılır? Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine göre belirlenen sürelere uyulmalıdır.
Önemli Uyarı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir mülk, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde tazminat yükümlülüğü doğar.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra veya Dava
Kiracının mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgelerdir.
Ne Zaman Açılır? Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre geçirilirse taahhütname geçerliliğini yitirir.
Geçerlilik Şartı: Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmamış olması, yani kiracı eve yerleştikten sonra özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki kez haklı ihtarname gönderilmesi durumunda açılır.
Ne Zaman Açılır? İkinci ihtarın gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Şartı: İhtarların farklı aylara ait kira borçları için olması ve noter aracılığıyla çekilmesi ispat kolaylığı sağlar.
10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
Kiracının hiçbir gerekçe göstermeden tahliye edilebildiği tek durumdur.
Ne Zaman Açılır? Kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki 10 yıllık "uzama süresi" dolduğunda açılabilir. (Toplamda 1+10 = 11 yıl sonunda).
Bildirim Şartı: Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair ihtarname gönderilmelidir.
Kira Uyarlama Davası
Ekonomik koşulların, savaşın veya salgın gibi öngörülemeyen durumların taraflar arasındaki dengeyi aşırı bozması durumunda açılır.
Ne Zaman Açılır? 5 yıllık süre beklenmeksizin her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin "öngörülemezlik" kriterini kabul etmesi oldukça zordur.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması artık yasal bir zorunluluktur. Arabulucuda anlaşılamaması durumunda yukarıdaki süreler dahilinde dava süreci başlatılmalıdır.
