İşte İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) hakkında bilmeniz gerekenler ve iskansız ev alırken karşılaşabileceğiniz senaryolar.
İskan Nedir ve Neden Önemlidir?
İskan belgesi, bir yapının projesine, imar planına ve fen kurallarına uygun olarak tamamlandığını gösteren resmi belgedir. Belediye tarafından verilen bu belge, binanın "oturulabilir" olduğunu tesciller.
İskansız Ev Almanın Temel Riskleri
Bir yapının iskanının olmaması, hukuki ve teknik açıdan bazı eksikliklerin habercisidir:
Kat İrtifakı Sorunu: İskansız evlerde tapu genellikle "Kat İrtifakı" aşamasında kalır. "Kat Mülkiyeti"ne geçiş yapılamaz.
Yüksek Fatura Maliyetleri: Bina "inşaat" statüsünde göründüğü için elektrik ve su abonelikleri şantiye tarifesi üzerinden ücretlendirilir. Bu da faturaların normalden %30-50 daha tuzlu gelmesi demektir.
Kredi Kısıtlamaları: Birçok banka, iskanı olmayan binalara konut kredisi vermeye sıcak bakmaz. Verilse dahi ekspertiz değerinin çok altında limitler tanımlanır.
Yıkım Kararı Riski: Eğer bina projesine tamamen aykırıysa veya imar planını ihlal ediyorsa, belediye tarafından para cezası veya yıkım kararı uygulanabilir.
İskanı Olmayan Bir Ev Satın Alınır mı?
Bu sorunun cevabı tamamen "eksikliğin neden kaynaklandığına" bağlıdır.
Evrak Eksikliği: Eğer bina kurallara uygun yapılmış ancak sadece harçların ödenmemesi veya bürokratik gecikmeler nedeniyle iskan alınmamışsa, bu durum bir fırsat olabilir.
Yapısal Aykırılık: Eğer bina projede 5 katlı görünüp 6 katlı çıkılmışsa veya sığınak gibi ortak alanlar daireye çevrilmişse, iskan almak imkansıza yakın olabilir.
İskansız bir ev almayı düşünüyorsanız, mutlaka ilgili belediyenin imar müdürlüğüne giderek "Bu binanın iskan almasına engel bir durum var mı?" diye sorgulama yapmalısınız.
İskan Sorunu Nasıl Çözülür?
Eskiden iskan alamayan yapılar için tek çözüm İmar Barışı gibi dönemsel yasalar beklemekti. Ancak günümüzde yapı kayıt belgesi veya binadaki eksikliklerin giderilmesiyle iskan süreci tamamlanabiliyor.
Müteahhit ile Görüşün: Eğer inşaat yeni bitmişse, iskan alma yükümlülüğü müteahhittedir. Sözleşmenize mutlaka "İskan masrafları satıcıya aittir" maddesini ekletin.
Apartman Yönetimi ile Hareket Edin: Bina sakinleri birleşerek ortak giderleri ödeyip eksiklikleri (yangın merdiveni, sığınak düzenlemesi vb.) gidererek toplu iskan başvurusu yapabilir.
Ucuz Etin Yahnisi mi, Büyük Fırsat mı?
İskansız evler genellikle piyasanın %15 ile %25 altında bir fiyatla satılır. Eğer hukuki bir engel yoksa ve sadece finansal yükümlülükler bekleniyorsa, bu durum karlı bir yatırıma dönüşebilir. Ancak "kaçak yapı" statüsündeki bir eve girmek, bir sabah belediyenin tebligatı ile uyanmanıza neden olabilir.
