Şerhli Tapu Satılabilir mi?
Genel kural şudur: Tapudaki her şerh satışı engellemez. Şerhler, mülkiyet hakkını kısıtlayan veya kişisel hakları güçlendiren kayıtlar olsa da, mülkün el değiştirmesine her zaman engel teşkil etmezler. Ancak, şerhin türü bu noktada belirleyicidir.
- Satışa Engel Olmayan Şerhler: Kira şerhi, satış vaadi şerhi, haciz veya ipotek gibi kayıtlar hukuken satışa engel değildir. Ancak alıcı, mülkü üzerindeki bu yükümlülüklerle birlikte devralmayı kabul etmiş sayılır.
- Satışı Durduran Şerhler: “İhtiyati Tedbir” şerhi, mahkeme kararıyla mülkün devrini tamamen kapatabilir. Ayrıca “Aile Konutu Şerhi” varsa, malik olan eşin tek başına satış yapması hukuken mümkün değildir; diğer eşin açık rızası (imzası) şarttır.
Alıcıyı Bekleyen Temel Riskler
Şerhli bir taşınmazı satın almak, “hukuki bir paketi” de beraberinde almak demektir. İşte alıcıların karşılaşabileceği en büyük riskler:
- Tahliye Sorunu (Kira Şerhi): Tapuda 10 yıla kadar şerh edilebilen kira sözleşmeleri, yeni maliki bağlar. “Evi aldım, hemen taşınırım” diye düşünürken kendinizi uzun süreli bir kiracıyla karşı karşıya bulabilirsiniz.
- Mülkiyet Kaybı (Önalım – Şufa Hakkı): Eğer tapuda bir başkasının “önalım hakkı” şerhi varsa, siz evi aldıktan sonra o hak sahibi, satış bedeli üzerinden mülkü sizden geri alma davası açabilir.
- Haciz ve İpotek Yükü: Hacizli bir evi almak, borcu da kabullenmek gibidir. Alacaklı taraf, borç ödenmediği takdirde yeni malike ait olan bu evi icra yoluyla sattırabilir.
- Satışın İptali (Aile Konutu): Eşin rızası alınmadan yapılan satışlar, sonradan “tapu iptal ve tescil davası” ile geçersiz kılınabilir.
2026’da Güvenli Alım İçin 3 Altın Kural
Gayrimenkul sektöründe mağduriyet yaşamamak için şu adımları mutlaka izlemelisiniz:
- Güncel Takyidat Belgesi İsteyin: Satıcıdan son 24 saat içinde Web-Tapu üzerinden alınmış, şerh ve beyanları gösteren detaylı takyidat belgesini talep edin.
- Şerhin Süresini Kontrol Edin: Bazı şerhler zaman aşımına uğrar. Örneğin, satış vaadi şerhi 5 yıl, şufa hakkı şerhi 10 yıl sonra geçerliliğini yitirebilir. Ancak bu sürelerin dolup dolmadığını bir uzmana teyit ettirin.
- Belediye Kayıtlarıyla Kıyaslayın: Tapudaki şerhlerin yanı sıra belediyedeki “riskli yapı” veya “yıkım kararı” gibi beyanlar, tapuda her zaman ilk bakışta görünmeyebilir.
Tapuda şerh olması, bazen mülkün piyasa değerinin altında satılmasına neden olur. Eğer şerhin hukuki risklerini doğru yönetebilir ve temizleme sürecini (terkin) profesyonelce yürütebilirseniz, bu durum bir yatırım fırsatına da dönüşebilir.