Yabancı Yatırımcıyı Türkiye’ye Çeken Unsurlar Azaldı
Yabancıların Türkiye’de konut alımında öne çıkan iki temel motivasyon vardı:
- Türkiye’de konut fiyatlarının benzer ülkelere göre düşük olması,
- Türk lirasının düşük değeri sayesinde dövizle cazip yatırımlar yapılabilmesi.
Ayrıca belli bir bedelin üzerindeki alımlara tanınan Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı hakkı da özellikle Ortadoğu ülkelerinden gelen yatırımcılar için önemli bir teşvikti.
Ancak son yıllarda bu avantajlar birer birer ortadan kalktı. Konut fiyatları olağanüstü hızla yükselerek birçok Batı ülkesinin seviyesini geçti. Aynı süreçte Türk lirası da yeterince değer kaybetmediği için yabancı yatırımcı açısından Türkiye artık "ucuz ülke" olmaktan çıktı.
Zirve 2022’de Kaldı, İlgi Azaldı
Yabancıların Türkiye’deki konut alımları 2022 yılında zirve yaptı. Ancak Rusya-Ukrayna savaşı başta olmak üzere küresel gelişmeler, bu ilgiyi hızla azalttı. 2022’de 6,7 milyar dolar olan yıllık alım hacmi, 2025 Mayıs itibarıyla yıllık bazda 2,1 milyar dolara kadar geriledi. Yani yalnızca üç yılda yaklaşık üçte iki oranında bir düşüş yaşandı.
Türkler Yurt Dışına Yöneliyor
Yabancıların Türkiye’den uzaklaşmasıyla ters yönde bir eğilim daha ortaya çıktı: Türk vatandaşlarının yurt dışından konut edinme isteği. 2017-2022 yılları arasında yıllık 1 milyar doları geçmeyen bu alımlar, 2023'te 1,8 milyar dolara, 2025 Mayıs itibarıyla ise son 12 ayda 2,3 milyar dolara ulaştı.
İlk kez geçen yıl bazı aylarda Türklerin yurt dışı alımları, yabancıların Türkiye’deki alımlarını geçti. 2025’in ilk beş ayında ise bu fark istikrarlı bir şekilde Türkler lehine devam etti.
“Yurt Dışında Daha Ucuz” Gerçeği
Türkiye’de müstakil, bahçeli ya da düşük katlı konutlar için talep edilen fiyatlar milyon dolarla ifade edilmeye başlandı. Bu noktada, döviz geliri olan birçok kişi aynı paraya –hatta daha ucuza– Avrupa'da veya farklı ülkelerde benzer özelliklere sahip evler almayı tercih ediyor.
Konut piyasasında oluşan bu "ters yönlü makas", büyük olasılıkla önümüzdeki dönemde daha da açılacak.
Kur Artışı Dengeleri Değiştirir mi?
Teorik olarak kur artışı, yabancı yatırımcıya tekrar avantaj sağlayabilir. Ancak kur yükselirse, Türkiye’deki diğer mal ve hizmetler gibi konut fiyatlarının da buna paralel olarak artması kaçınılmazdır. Dolayısıyla yalnızca kur artışıyla yabancı yatırımcı ilgisini tekrar canlandırmak pek mümkün görünmüyor.
Türkiye’de gayrimenkul sektörü yalnızca iç dinamiklerle değil, dış yatırımcıların hareketleriyle de şekilleniyor. Mevcut veriler, yabancı ilgisinin azalması ve yerli yatırımcının rotasını yurt dışına çevirmesiyle dengelerin hızla değiştiğini gösteriyor. Konut piyasasında yerel ve küresel gelişmelerin daha büyük rol oynayacağı yeni bir döneme girildiği çok açık.