Gayrimenkul sektörünün en yaygın uyuşmazlık konularından biri olan "tamamlanmamış inşaatlardan daire satın alma" davaları, Yargıtay'ın son kararıyla yeni bir boyut kazandı. Karar, yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişilerin, arsa sahibini tapuyu devretmeye ne zaman zorlayabileceğini netleştiriyor.
Temlik Alan Üçüncü Kişi, Arsa Sahibine Karşı Hangi Haklara Sahip?
Karara göre, yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi (davacı), Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 188. maddesi gereğince, temlik aldığı hakkın kapsamı kadar hak talep edebilir. Bu durumun pratik anlamı şudur:
-
Arsa Sahibinin Savunmaları: Arsa sahibi, temliki (devri) öğrendiği anda, devreden yükleniciye karşı ne tür itirazları ve defileri (savunmaları) varsa, aynısını daireyi temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.
-
Yüklenicinin Edimi Şart: Üçüncü kişinin (alıcının) arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimini (binayı tam ve eksiksiz yapma ve teslim etme borcunu) tamamen veya kısmen yerine getirmiş olması şarttır.
-
Hakkı Kazanılmayan Daire Temlik Edilemez: Yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığı (yani sözleşmeye göre hak etmediği) bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye temlik etmesi, arsa sahibi açısından hukuki bir anlam ifade etmez.
Kısacası, üçüncü kişinin hakkı, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmedeki gerçek alacak hakkından öteye gidemez. Yüklenici borcunu ifa etmediyse, arsa sahibi TBK 97. maddesi gereğince "ödemezlik def'i"ni (sen ifa etmedikçe ben de etmem) ileri sürerek tapu devrine yanaşmayabilir.
Yargıtay'dan Mahkemeye Kritik Talimat
Yargıtay, somut olayda, inşaatın seviyesinin %45 olarak saptanmasına rağmen, arsa sahibi vekilinin duruşmadaki "açılan davaya bir diyeceğinin olmadığını ve davayı kabul ettiğini" beyan etmesini göz ardı eden yerel mahkeme kararını bozdu.
Mahkemece yapılması gerekenler, Yargıtay tarafından şöyle sıralandı:
Tapu Kaydı Sorgusu: Davaya konu bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtları getirtilmeli.
Tapu Arsa Sahibindeyse Kabul: Bağımsız bölümlerin hala arsa sahibi adına kayıtlı olduğunun anlaşılması durumunda, arsa sahibinin davayı kabul beyanı dikkate alınarak davanın kabulü ile tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir.
Üçüncü Kişilere Devir: Bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde, bu kişilerin davaya dahil edilmesi ve varsa muvazaa iddialarının araştırılarak esastan hüküm kurulması gerekmektedir.
Bu karar, müteahhitten daire alan kişilerin, sözleşme şartlarını ve inşaatın durumunu yakından takip etmesi gerektiği gerçeğini bir kez daha gözler önüne sererken, arsa sahibinin "davayı kabul" yönündeki açık iradesinin hukuki süreçteki belirleyici rolünü de teyit etmektedir.
