Gayrimenkul piyasasında artan kira bedelleri ve tahliye davaları gündemdeki yerini korurken, Yargıtay ev sahibi ve kiracı ilişkilerini doğrudan etkileyecek kritik bir imza attı. Yerel mahkemenin "ev sahibinin ihtiyacı gerçek" diyerek verdiği tahliye kararı, süresi dolmamış sözleşmelerin bağlayıcılığı ilkesine takılarak Yargıtay'dan döndü.
Yerel Mahkeme Tahliye Dedi, Yargıtay Bozdu
Emsal niteliğindeki olay Adana’nın Kozan ilçesinde yaşandı. Bir mülk sahibi, 15 Ağustos 2020 tarihinde dairesini 5 yıllık bir sözleşme ile kiraya verdi. Ancak sözleşmenin üçüncü yılında, ev sahibi kendi konut ihtiyacını gerekçe göstererek kiracının evi boşaltmasını talep etti. Kiracının bu talebi reddetmesi üzerine konu yargıya taşındı.
Adana 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, yaptığı incelemede ev sahibinin üzerine kayıtlı başka bir taşınmaz olmadığını tespit etti. İhtiyacın "gerçek ve samimi" olduğuna kanaat getiren yerel mahkeme, kiracının tahliyesine karar verdi. Ancak kiracının kararı temyize taşımasıyla süreç tamamen değişti.
Süre Dolmadan Dava Açılamaz
Dosyayı inceleyen Yargıtay, davanın esasına (ihtiyacın samimiyetine) girmeden önce "süre" unsuruna dikkat çekti. Yargıtay'ın 9 Eylül 2025 tarihli kararında şu çarpıcı tespitlere yer verildi:
Sözleşme Bağlayıcılığı: Taraflar arasında 5 yıl süreli bir sözleşme bulunmaktadır.
Erken Dava: Tahliye davası, sözleşmenin bitiş tarihi beklenmeden, henüz 3. yılda (1 Aralık 2023) açılmıştır.
Kanun Maddesi: Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereği, belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ancak sürenin bitiminde açılabilir.
Yargıtay, dava açma süresinin "kamu düzenine" ilişkin olduğunu ve mahkemelerin bunu kendiliğinden (resen) gözetmesi gerektiğini vurgulayarak yerel mahkemenin kararını bozdu.
Kötü Niyetli Girişimlerin Önü Kesildi
Kararın kiracı güvencesi açısından büyük önem taşıdığını belirten hukukçular, bu içtihadın keyfi tahliyeleri önleyeceğini vurguluyor.
Konuyu değerlendiren Avukat Gizem Gonce, "Ev sahipleri zaman zaman sözleşme devam ederken ihtiyaç bahanesiyle kiracıyı çıkarmak istiyor. Ancak Yargıtay, sürenin dolmasını beklemeden dava açılamayacağını net bir şekilde ortaya koydu. Sözleşme süresi bitmeden açılan ihtiyaç davaları artık usulden reddedilecektir" ifadelerini kullandı.
