Kira piyasasında taşları yerinden oynatacak yeni bir hukuki dönem başlıyor. Yargıtay, ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda “sözleşme süresi dolmadan tahliye yapılamaz” algısını yıkan bir “kanun yararına temyiz” incelemesini sonuçlandırdı.
Yerel Mahkemenin Kararı Bozuldu
Dava süreci, bir mülk sahibinin 3 yıllık kira sözleşmesi devam ederken “öngörülemeyen nedenlerle” sözleşmeyi feshetmek istemesiyle başladı. Yerel mahkeme, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu tür bir “olağanüstü fesih” yolunun kapalı olduğunu belirterek davayı reddetmişti. Ancak Yargıtay, bu yorumu hatalı bularak emsal niteliğinde bir değerlendirmede bulundu.
“Çekilmez Hal” Varsa Süre Beklenmeyecek
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dikkat çekerek; sözleşme türü ne olursa olsun (belirli veya belirsiz süreli), taraflardan biri için ilişkiyi sürdürmenin “çekilmez” hale geldiği durumlarda olağanüstü fesih hakkının kullanılabileceğini vurguladı.
Kararın Satır Başları:
- Tüm Kiraları Kapsıyor: Karar sadece konutları değil, çatılı işyeri kiralarını da kapsıyor.
- İnceleme Zorunluluğu: Mahkemeler artık bu tür davaları doğrudan reddedemeyecek; “önemli sebep” olup olmadığını detaylıca incelemek zorunda kalacak.
- Çift Taraflı Hak: Olağanüstü fesih hakkı sadece ev sahibine değil, aynı şartlar oluştuğunda kiracıya da tanınıyor.
- Tahliye Gerekçeleri Genişliyor: Ev sahipleri için tahliye yolu sadece “ihtiyaç davası” ile sınırlı kalmayabilir; öngörülemeyen ve ilişkiyi imkansız kılan durumlar da tahliye gerekçesi sayılabilecek.
Gayrimenkul Hukukunda Yeni Sayfa
Hukukçular, bu kararın kira davalarındaki katı kuralları esneteceğini ve uyuşmazlıkların seyrini değiştireceğini belirtiyor. Özellikle ekonomik veya kişisel nedenlerle sürdürülmesi imkansız hale gelen kira ilişkilerinde, tarafların yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sonlandırmasının önü açılmış oldu.
Bu karar, özellikle uzun süreli sözleşmelerde tarafların beklenmedik yaşam olayları karşısında mağduriyetini önlemeyi amaçlıyor. Ancak “çekilmez hal” kavramının her somut olayda hakim tarafından ayrı ayrı takdir edileceği unutulmamalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Karar No: 2025/4810 (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/03/20260312-32.pdf)