Dürüstlük Kuralı Vurgusu
Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre, paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölmüş ve herkes kendi yerini kullanıyorsa, bir paydaşın yerini üçüncü kişiye satması durumunda diğer ortaklar öncelikli satın alma hakkını kullanamayacak. Yüksek Mahkeme, satış anında duruma itiraz etmeyen paydaşın, tapu devrinden sonra dava açmasını Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığına hükmetti.
Şufa Hakkı Nedir?
Kamuoyunda şufa hakkı olarak bilinen yasal önalım hakkı, bir paydaşın hissesini yabancı birine satması durumunda, diğer paydaşlara aynı şartlarla o hisseyi öncelikle satın alma yetkisi tanır. Ancak yeni kararla birlikte, bu hakkın kullanımına fiili kullanım durumu sınırı getirildi.
Mahkemeler Sınır Çizgilerini İnceleyecek
Dava konusu olayda, bir tarla paydaşının hissesini satması üzerine diğer paydaş önalım davası açtı. Yerel mahkeme fiili taksim var diyerek davayı reddetmiş olsa da, Yargıtay dosyayı bilirkişi raporlarındaki eksiklikler nedeniyle bozdu. Kararda şu detaylar öne çıktı:
- Belirgin Sınırlar: Tarlada ekili alan, çit, duvar veya belirgin bir ayırıcı hat yoksa fiili taksimden söz edilemez.
- İnceleme Zorunluluğu: Mahkemelerin sadece iddialara değil, taşınmazın üzerinde gerçekten fiziksel bir bölünme olup olmadığına bakması gerekir.
- Hak Kaybı Riski: Eğer mülk fiilen bölünmüşse ve satış sırasında sessiz kalındıysa, sonradan dava açan paydaş hakkını tamamen kaybediyor.
Yatırımcılar ve Mirasçılar İçin Yeni Dönem
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete ilanıyla kesinleşen bu karar, özellikle miras kalan veya yatırım amaçlı alınan çok ortaklı arazilerde dengeleri değiştirecek. Uzmanlar, hisseli tapu alacak veya satacak olanların, taşınmazın fiili kullanım durumunu mutlaka tutanak altına alması gerektiğini belirtiyor.