Türkiye’deki kira ilişkilerinin dengelerini kökten değiştirecek, emsal niteliğinde flaş bir karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ndan geldi. Kira sözleşmelerinin en tartışmalı konusu olan “Temerrüt (Borçlu Temerrüdü) Yoluyla Tahliye” şartları, ev sahiplerinin lehine ve kiracıların dikkat etmesi gereken yeni bir boyuta taşındı.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun son kararı (E. 2024/12-785, K. 2025/426), kira borcunun kapsamını yeniden tanımlıyor:
“Kiracının ilamsız takip sonucunda 30 günlük süre içinde sadece ana kirayı ödeyip kesinleşen elektrik, su ve ortak giderler gibi yan giderleri ödememesiyle temerrüt gerçekleşmiş olup kiracının tahliyesine karar verilmesi gerekir.”
Artık Sadece Ana Kirayı Ödemek Yetmeyecek
Bu karar, özellikle konut ve ticari gayrimenkul kiralamalarında sıkça karşılaşılan bir durumu netleştiriyor: Kiracı, aleyhinde başlatılan icra takibine rağmen, 30 günlük yasal ödeme süresi içinde yalnızca ana kira bedelini öderse, tahliyeden kurtulamayacak!
Bu Karar Neden Önemli?
“Kısmi Ödeme” Tuzağı Bitti: Önceden bazı alt mahkemeler, ana kira ödenirse yan giderlerin eksik kalmasının tahliyeye sebep olmayacağına hükmedebiliyordu. Yargıtay, yan giderlerin de (aidat, elektrik, su vb.) kira borcunun bütünleyici ve tahliye sebebi sayılacak bir parçası olduğunu tescilledi.
Ev Sahibinin Elini Güçlendiren Hüküm: Yan giderleri sürekli aksatan kiracılar için, ev sahipleri artık “İki Haklı İhtar” veya “Taahhüt” aramaksızın, tek bir temerrüt icra takibi ile tahliye yolunu açabilecek. Bu, gayrimenkul yatırımcıları için büyük bir güvence artışı anlamına geliyor.
Hukukta Bir Boşluk Kapandı: Karar, kira takibinde ödenmesi gereken borcun “asıl ve fer’i (yan)” tüm kalemleri kapsadığını kesinleştirerek, kira hukuku uygulamalarındaki bir boşluğu doldurdu.
Kiracılar Ne Yapmalı?
Kiracılar, bu emsal kararın ardından kendilerine tebliğ edilen ilamsız tahliye takibi belgelerini çok daha dikkatli incelemelidir.
30 Günlük Kurala Tam Uygunluk: İcra takibinde talep edilen TÜM kalemleri (Ana kira, aidat, su, elektrik, faiz ve masraflar) 30 günlük yasal süre bitmeden eksiksiz ödemek zorunlu hale gelmiştir.
Kısmi Ödeme Risk Demek: Borcun sadece bir kısmını ödemek, tahliye davası açılmasına engel teşkil etmeyecektir.
