TBK Madde 347 Nedir ve Ne Zaman Uygulanır?
Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık başlasa da, kiracının her yıl sözleşmeyi uzatma hakkı bulunmaktadır. TBK m. 347, bu "uzama" sürecine bir üst sınır getiriyor:
Kira sözleşmesi, 10 (on) yıllık uzama süresini doldurduktan sonra, kiraya veren (ev sahibi), bu sürenin bitiminden itibaren en az 3 (üç) ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, hiçbir sebep belirtme zorunluluğu olmaksızın sözleşmeyi sona erdirebilir.
Örneğin:
Sözleşme Başlangıcı: 01.01.2014
1 Yıllık Sözleşme Bitişi: 31.12.2014
10 Yıllık Uzama Süresinin Dolumu: 31.12.2024
Ev Sahibinin Fesih Bildirim Son Tarihi: 30.09.2025 (Sözleşme bitiminden 3 ay önce)
Kiracının Tahliye Zorunluluğu: 01.01.2026
Bu düzenleme, hem kiracıya hem de ev sahibine önceden planlama yapma imkânı sunarak, belirsizliği ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır.
Tahliye Bildirimi Nasıl Yapılmalı? Yargıtay Ne Diyor?
TBK m. 347 uyarınca yapılan fesih bildiriminin hukuken geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı olması şarttır.
Yargıtay Kararı Feshi Destekliyor:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.02.2017 tarihli, 2017/1437 E. – 2017/793 K. sayılı kararında, 10 yıllık süreyi dolduran kiracının, süresinde ve usulüne uygun yapılan yazılı bildirimle tahliye edilebileceği yönündeki madde hükmünü açıkça desteklemiştir.
En Güvenli Yöntem: Bildirimin ispat kolaylığı açısından noter aracılığıyla (ihtarname) yapılması, hukuki süreçte ev sahibinin elini güçlendiren en güvenli yoldur.
Önemli Dikkat Edilmesi Gerekenler:
Yazılı Şartı: Bildirim kesinlikle yazılı olmalıdır; sözlü bildirim geçersizdir.
Süre Şartı: Tahliye edilecek kira dönemi bitiminden en az 3 ay önce tebliğ edilmiş olmalıdır.
Çoklu Kiracı: Evde birden fazla kiracı (eşler, ortaklar vb.) bulunuyorsa, fesih bildiriminin hepsine ayrı ayrı yapılması zorunludur. Aksi hâlde, bildirim eksik kalır ve kira ilişkisi otomatik olarak bir yıl daha uzar.
10 Yılı Doldurdum, Şimdi Ne Olacak?
Piyasada "uzun süreli kiracı tahliyesi" olarak da bilinen bu durum, günümüzde birçok kiracının aklındaki temel sorudur. TBK m. 347, ne sadece ev sahibini korur ne de sadece kiracıyı. Aksine, mülkiyet hakkının özüne uygun bir serbesti getirirken, kiracıya da 10 yıl + 1 yıl güvencesi sunarak denge kurar.
