Peki, bir ev sahibi olarak kiracınızın haklarını ihlal etmemek ve yasal sorun yaşamamak için hangi kritik sorumlulukları yerine getirmek zorundasınız? Gayrimenkul Gündemi olarak, yasal dayanaklarıyla birlikte ev sahiplerinin en temel 5 yükümlülüğünü inceliyoruz.
Kiralananı Kullanıma Elverişli Teslim Etme Yükümlülüğü (TBK m. 301)
Ev sahibinin en temel görevi, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmektir. Konut kiralamalarında bu, evin yaşanabilir, güvenli ve temel ihtiyaçları karşılayabilir durumda olması anlamına gelir.
Ayıp ve Eksiklikler: Kiralanan konutun başlangıçta gizli veya açık ciddi ayıplarının (su sızıntısı, bozuk tesisat, kullanılamaz kombi/şofben vb.) bulunmaması gerekir. Eğer ayıp varsa, kiracı bu durumu bildirdiğinde ev sahibi bunu gidermekle yükümlüdür.
Kiralananı Kira Süresince "Kullanıma Elverişli" Tutma (Esaslı Onarım Yükümlülüğü) (TBK m. 301-305)
Kira süresince kiralananda ortaya çıkan, kiracının kusuru dışındaki esaslı onarım ve büyük tadilatlar ev sahibinin sorumluluğundadır. Bu, en sık anlaşmazlık yaşanan konulardan biridir.
Kim Ne Yapar? Kiracı sadece evin olağan temizlik ve küçük bakım giderlerinden (ampul değişimi, kapı kolu tamiri gibi) sorumluyken; çatı akması, ana su borusu patlaması, kombinin tamir edilemeyecek şekilde bozulması ve dış cephe yalıtımı gibi büyük ve esaslı masraflar tamamen ev sahibine aittir.
İhmal Durumu: Ev sahibi, kiracının bildirdiği arızayı makul sürede gidermezse, kiracı; a) Onarımı kendisi yapıp masrafı kiradan düşebilir veya b) Sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
3. Kiracının Huzurunu Bozacak Müdahalelerden Kaçınma
Kiraladığınız konut, kira sözleşmesi süresince kiracının özel yaşam alanıdır. Ev sahibi, "Benim mülküm" diyerek kiracının konut dokunulmazlığını ihlal edemez ve kiracının huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmak zorundadır.
Anahtar İsteği ve Ziyaretler: Ev sahibi, kiracının izni olmadan veya uygun bir zamanda bildirim yapmadan konuta giremez, anahtarını isteyemez veya evi potansiyel alıcılara/kiracılara göstermeye zorlayamaz. Ziyaretler sadece zorunlu durumlarda (onarım, satış vb.) ve kiracıya makul süre önce bildirim yapılarak gerçekleştirilebilir.
4. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma
Kiralanan taşınmazla ilgili vergi ve benzeri mali yükümlülükler (emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primi, büyük onarım kaynaklı vergiler vb.) kiraya verenin sorumluluğundadır.
İstisna: Sözleşmede açıkça belirtilmediği sürece, konutun kullanımıyla ilgili yan giderler (aidatın ortak gider payı, su, elektrik) kiracıya aittir. Ancak DASK, emlak vergisi gibi mülkiyet odaklı ödemeler ev sahibine aittir.
5. Depozito/Güvence Bedelini İade Yükümlülüğü (TBK m. 342)
Kiracıdan alınan depozito (güvence bedeli), kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibinin en önemli görevlerinden biridir.
İade Şartı: Ev sahibi, kiracının konutta neden olduğu hasarlar (olağan yıpranma hariç) ve ödenmemiş borçlar (kira, aidat, fatura vb.) için depozitoyu tutabilir.
İade Süresi: Borçlar Kanunu, iade için kesin bir süre belirtmese de, kiralananın kontrolünden ve olası uyuşmazlıklar çözüldükten sonra makul bir sürede (genellikle 30 gün içinde) iade edilmelidir. Kiracıya karşı dava açma süresi (bir yıl) dolduktan sonra, haklı bir neden yoksa depozito mutlaka iade edilmelidir.
Kiracının kira ve özenli kullanım yükümlülüğü olduğu gibi, ev sahibinin de kiralananı kullanıma elverişli tutma ve kiracının huzurunu sağlama yükümlülüğü vardır. Bu sorumlulukları yerine getirmeyen ev sahipleri, kiracının kira indirimi talep etmesi, onarımı yapıp bedelini kiradan düşmesi veya sözleşmeyi feshetmesi gibi yasal sonuçlarla karşılaşabilirler.
