Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2025 yılı için yayımladığı “Diğer Kazanç ve İratlar Rehberi”ne göre, gayrimenkul satışlarında endeksleme yöntemi ve istisna tutarı dikkate alınarak vergi matrahı hesaplanıyor.
Hesaplama Adımları
-
Satış Bedeli – Alış Bedeli = Brüt kazanç.
-
Eğer alış ile satış tarihi arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10’dan fazlaysa, alış bedeli Yİ-ÜFE oranında artırılır (endekslenmiş maliyet).
-
Safi kazanç: Satış bedeli – (Endekslenmiş alış bedeli + giderler + vergiler).
-
Safi kazançtan, 2025 yılı için geçerli 120.000 TL istisna tutarı düşülür.
-
Kalan tutar, aşağıdaki gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
2025 Vergi Dilimleri (Değer Artış Kazancı İçin)
| Gelir Tutarı (TL) | Vergi Oranı | Hesaplama |
|---|---|---|
| 0 – 110.000 | %15 | Tutar × %15 |
| 110.001 – 230.000 | %20 | 16.500 TL + (110.000 üzeri × %20) |
| 230.001 – 580.000 | %27 | 40.500 TL + (230.000 üzeri × %27) |
| 580.001 – 3.000.000 | %35 | 135.000 TL + (580.000 üzeri × %35) |
| 3.000.001 ve üzeri | %40 | 982.000 TL + (3.000.000 üzeri × %40) |
Örnek Hesaplama
-
Alış Bedeli: 2.000.000 TL (Kasım 2021)
-
Satış Bedeli: 10.000.000 TL (Ağustos 2025)
-
Endeks Oranı (Yİ-ÜFE): 3.746,52 / 780,45 = 4,80
-
Endekslenmiş Alış Bedeli: ≈ 9.600.923 TL
-
Safi Kazanç: 10.000.000 – 9.600.923 = 399.077 TL
-
2025 İstisna: –120.000 TL
-
Vergiye Tabi Kazanç (Matrah): ≈ 279.077 TL
-
Hesaplanan Vergi: ≈ 53.751 TL
2025 yılı için Gelir İdaresi Başkanlığı rehberine göre, hesaplamada Yİ-ÜFE endekslemesi, 120.000 TL istisna tutarı ve yeni gelir vergisi dilimleri dikkate alınıyor.
-
2021’de 2.000.000 TL’ye alınan bir ev, Ağustos 2025’te 10.000.000 TL’ye satıldığında, Yİ-ÜFE endekslemesine göre alış bedeli yaklaşık 9,6 milyon TL oluyor.
-
Satıştan doğan safi kazanç 399 bin TL, istisna sonrası vergiye tabi kazanç ise yaklaşık 279 bin TL olarak hesaplanıyor.
-
Bu tutar %20–%27’lik dilime giriyor ve ödenecek gelir vergisi yaklaşık 53.750 TL oluyor.
Kazanç, 2026 Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek ve vergi Mart – Temmuz 2026’da iki taksit halinde ödenecek.