Satışlarda Sert Bir Daralma Yok, Haziran Beklentisi 110 Bin
Mayıs ayında açıklanan konut satış verilerindeki düşüşün arkasında yatan temel nedenin iş günü sayısındaki azalma olduğunu belirten Ozan Kolcuoğlu, iş günü bazında bakıldığında nisan ayına paralel bir performans sergilendiğini ifade etti. Piyasanın genelinde sert bir daralma yaşanmadığının altını çizen Kolcuoğlu, haziran ayında da konut satışlarının 110 bin adet seviyelerinde gerçekleşmesini öngördüklerini dile getirdi.
Konut Kredisinin En Büyük Rakibi: %45 Mevduat Faizi
Konut kredisi faiz oranlarında son dönemde yukarı yönlü sınırlı bir hareketlilik yaşandı. En düşük faiz oranının %2,69’dan %2,89 seviyesine yükseldiğini belirten Kolcuoğlu, bu küçük artışın bile maliyetlere ciddi yansıdığını vurguladı:
“1 milyon TL’lik bir kredinin aylık geri ödemesi 27-28 bin TL civarındayken, faiz artışıyla birlikte 30 bin TL seviyesine çıktı. Küçük oranlar, aylık taksitlerde çok net hissediliyor.”
Ancak genel müdüre göre sektörün önündeki asıl bariyer konut kredisi değil, %45 seviyelerinde seyreden cazip mevduat faizleri. Yatırımcıların konut almak yerine paralarını mevduatta değerlendirmeyi tercih ettiğini, ayrıca konut fiyat endeksinin reel olarak enflasyonun altında kalmasının da bu “bekle-gör” politikasını desteklediğini ekledi.
Ertelenen Talep İpotekli Satışları %20’ye Taşıdı
Yatırımcı kanadı sakinliğini korurken, ev sahibi olmak isteyen oturum amaçlı alıcılarda hareketlilik sinyalleri var. Yaklaşık 2,5 – 3 yıldır ertelenen konut talebinin yavaş yavaş piyasaya döndüğünü belirten Kolcuoğlu, geçmiş dönemde %13-15 bandına kadar gerileyen ipotekli (kredili) satış oranının, sıkı finansman şartlarına rağmen son aylarda %20 seviyesine ulaştığını kaydetti.
Konutlar Küçülüyor: 20 Yılda 30 Metrekare Kayıp!
Piyasadaki en çarpıcı değişimlerden biri de tüketici alışkanlıklarında ve daire metrekarelerinde yaşanıyor. Türkiye’de çekirdek aile yapısının küçülmesi, doğurganlık oranlarının düşmesi ve hızla artan gayrimenkul fiyatları, konut boyutlarının küçülmesini zorunlu kılıyor.
- 20 Yıl Önce: Yeni konutlarda ortalama daire büyüklüğü 135-136 metrekare seviyesindeydi.
- Bugün: Yeni alınan ruhsatlarda bu oran 105-106 metrekareye kadar gerilemiş durumda.
Bu doğrultuda 1+1 ve küçük metrekareli dairelere olan talep hızla büyüyor. Hatta yatırımcılar bile artık tek bir büyük daire almak yerine, daha kolay kiraya verilebilen ve ulaşılabilir fiyatlı olan iki adet 1+1 daire almayı çok daha rasyonel buluyor.
Merkezi İlçelerde Dönüşüm Hızlandı, Güvenli Konutlar Kira Fiyatlarını Uçurdu
Kentsel dönüşüm çalışmalarının devlet destekleri, “Yarısı Bizden” kampanyası ve belediye teşvikleriyle birlikte özellikle İstanbul’un Beşiktaş, Kadıköy ve Şişli gibi merkezi ve yüksek değerli ilçelerinde ivme kazandığını ifade eden Kolcuoğlu, projelerin ölçeğinin ise değiştiğini söyledi. Artık geçmişteki 3-5 bin konutluk devasa projelerin yerini, daha yönetilebilir olan 500-600 konutluk butik projelerin aldığını belirtti.
Deprem bilincinin artmasıyla birlikte yeni ve güvenli yapılara olan talebin ilk etapta kiralık pazarında patlama yarattığını ifade eden Kolcuoğlu, satın alma sürecinin uzun sürmesi nedeniyle vatandaşların hızla kiralık güvenli konutlara yöneldiğini, bu durumun da kaliteli yapı stokunun olduğu bölgelerde kira fiyatlarını satış fiyatlarından çok daha hızlı yukarı taşıdığını sözlerine ekledi.
Ofis ve ticari gayrimenkul pazarına da değinen Kolcuoğlu, pandemi dönemindeki “ofisleri konuta dönüştürme” furyasının beklenen ilgiyi görmediğini, ofislerde doluluk oranlarının yeniden pandemi öncesi seviyelere ulaştığını ve hatta büyük metrekareli nitelikli ofis bulmanın zorlaştığını belirterek ticari pazarın gücünü koruduğunu vurguladı.
