Pandemi dönemiyle birlikte ivme kazanan konut fiyatlarındaki fahiş artışlar, vatandaşların ev sahibi olmasını zorlaştırırken talebin kiralık konut piyasasına kaymasına neden oldu. Haziran 2022’de yürürlüğe giren ve fahiş zamları önlemeyi amaçlayan %25’lik kira artış sınırının 1 Temmuz 2024’te sona ermesiyle piyasada yeni bir dönem başladı. Artık sözleşmeler, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre belirleniyor. Bu durum geçmişteki çok yüksek çift haneli çeyreklik artış şoklarını nispeten dizginlese de kiralardaki nominal yükseliş trendini durdurmaya yetmedi.
Çift Haneli Çeyreklik Artışlar Yerini Tek Haneye Bıraktı
TCMB’nin bu yıl ilk kez açıklamaya başladığı “Yeni Kiracı Kira Endeksi” (YKKE) verilerine göre, Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun ortalama aylık kira bedeli 24 bin 179 TL olarak hesaplandı. Bu rakam, bir önceki çeyreğe göre %7,58’lik bir artışa işaret ediyor.
Geçmiş dönemlerle kıyaslandığında, kiralarda en sert yükselişin %25,6 ile 2023 yılının üçüncü çeyreğinde yaşandığı görülüyor. Son veriler ise kira artış hızının yavaşladığını, geçmişteki fahiş çift haneli çeyreklik yükselişlerin yerini tek haneli stabil bir artış eğilimine (bu çeyrekte %7,58) bıraktığını net bir şekilde ortaya koyuyor.
Zirvede Açık Ara İstanbul Var
Kiralık konut piyasasında fiyat ve artış oranında liderliği yine İstanbul göğüsledi. Megakentte ortalama kira bedeli bir önceki çeyreğe göre %9,97 artışla 36 bin 786 liradan 40 bin 453 liraya yükseldi. İstanbul, bu değerlerle hem fiyat hem de artış oranı bazında Türkiye ortalamasını açık ara geride bıraktı.
Türkiye genelinde kiraların en yüksek olduğu ilk 5 şehir ve ortalama kira bedelleri şu şekilde sıralandı:
- İstanbul: 40.453 TL
- Muğla: 33.318 TL
- İzmir: 26.579 TL
- Antalya: 25.095 TL
- Çanakkale: 24.679 TL
Birim kirasıyla 20 bin TL barajının üzerinde yer alan diğer öne çıkan iller ise Kocaeli (22.859 TL), Aydın (23.411 TL), Ankara (22.401 TL) ve Balıkesir (22.141 TL) oldu. Türkiye’nin en düşük ortalama kiraya sahip ili ise 100 metrekare daire için 10 bin TL ile Mardin oldu. Öte yandan, kiralarda Edirne’de %1,42, deprem bölgesi Malatya’da ise %0,96 oranında kısmi gerilemeler ölçümlendi.
Satılık Konut Değerinde İstanbul ve Muğla Yarışıyor
TCMB Konut Birim Fiyatları ilk çeyrek sonuçlarına bakıldığında, Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 48 bin 323 TL oldu. Bu da ülke genelinde standart 100 metrekarelik bir dairenin ortalama değerinin 4 milyon 832 bin TL seviyesinde olduğunu gösteriyor.
Satılık konut piyasasında ise İstanbul ve Muğla adeta birbiriyle yarışıyor:
- İstanbul’da metrekare satış fiyatı 79.396 TL’ye ulaşırken, 100 metrekarelik bir dairenin ortalama fiyatı 7 milyon 939 bin TL oldu.
- Muğla, 79.109 TL’lik metrekare fiyatıyla İstanbul’u hemen arkasından takip etti.
- Diğer büyükşehirlerden Antalya’da metrekare fiyatı 54.442 TL, İzmir’de 52.456 TL ve Ankara’da 44.035 TL olarak kayıtlara geçti.
Konut Fiyat Endeksi (KFE) Reel Olarak Geriledi
Konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini ölçen Konut Fiyat Endeksi (KFE), Mayıs 2026 verilerine göre bir önceki aya göre %1,7 artarak 227,1 seviyesine ulaştı. Endeks yıllık bazda nominal olarak %24,5 artış gösterse de yüksek enflasyon ortamı göz önüne alındığında reel olarak %6,1 oranında azaldı. Bu veri, konutun bir yatırım aracı olarak enflasyon karşısında değer kaybettiğini, ancak buna tezat olarak kiralama maliyetlerinin yaşayanlar için her geçen gün daha büyük bir yüke dönüştüğünü doğruluyor.
