Peki, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde adeta bir devrim niteliği taşıyan bu yeni sistem nasıl işleyecek? Vatandaşları ve gayrimenkul danışmanlarını neler bekliyor? Sürecin perde arkasını ve hukuki detaylarını Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile mercek altına aldık.
Güvenli Ödeme Sistemi Zorunlu mu Olacak?
1 Ekim’den itibaren sistemin istisnasız herkes için zorunlu olacağını belirten Avukat Ali Güvenç Kiraz, uygulamanın kapsamını şu sözlerle açıkladı:
“Türkiye sınırları içerisinde yapılacak olan tüm gayrimenkul alım-satım işlemleri; gerçek kişileri, şirket, vakıf ve dernek gibi tüzel kişileri ve bu kişilerin gayrimenkul danışmanları aracılığıyla yürüttüğü tüm süreçleri kapsayacak. Kimse ‘ben eski usulle ödeme yapmak istiyorum’ diyemeyecek.”
Banka Kredili Satışlarda Durum Ne Olacak?
Sistemle ilgili tek istisnanın banka kredileri olduğunu ifade eden Kiraz, “Bankadan kredi kullanarak gayrimenkul satın alınması hallerinde Güvenli Ödeme Sistemi banka kredisi miktarı için değil, kredi dışında kalan peşinat kısmının ödenmesinde zorunlu olarak kullanılacak. Banka, kredi ödemesini yine kendi iç sistemleriyle devredecek” dedi.
Dolandırıcılık Son Buluyor Ama Bu Detaya Dikkat!
Yıllardır süregelen “Önce parayı mı gönderelim, imzayı mı atalım?” stresi ve çantalarda nakit taşıma devri bu sistemle son buluyor. Ancak Kiraz, vatandaşları çok önemli bir konuda uyarıyor:
“Bu sistem bir güvence veya emanet sistemidir; tapudaki tüm hukuki riskleri tek başına sıfırlamaz. Tapu sicili üzerinde bulunan haciz, ipotek, şerh veya beyanlar gibi riskler varlığını korur. Vatandaşlarımız tapu kaydını işlem öncesinde yine titizlikle incelemeli ve hukuki durumu netleştirmelidir.”
Adım Adım Güvenli Ödeme Sistemi: 4 Temel Aşama
Sistemin temel mantığı, bankacılık altyapısının tapu işlemine bir “emanet hesabı” (bloke hesap) vasıtasıyla güvence oluşturmasıdır. İşleyiş tam olarak şu 4 adımda gerçekleşecek:
- 1. Adım (Anlaşma): Alıcı ve satıcı gayrimenkulün fiyatı ve şartları üzerinde mutabık kalır.
- 2. Adım (Web-Tapu Başvurusu): İşlemlerin başlaması için vatandaş veya yetkilendirdiği gayrimenkul danışmanı, e-Devlet üzerinden Web-Tapu sistemine girerek gerekli evraklarla başvuruyu yapar. Başvuru sonucunda sistem bir referans numarası üretir.
- 3. Adım (Paranın Bloke Edilmesi): Satıcı, Güvenli Ödeme Sistemi’ni destekleyen bankalardan birine girerek süreci başlatır; kendi hesap bilgilerini, alıcı bilgilerini ve tapu referans numarasını tanımlar. Alıcı da sisteme dahil olarak belirlenen satış bedelini bu güvence hesabına gönderir. Bu para, tapuda imzalar atılana kadar satıcı tarafından kesinlikle çekilemez.
- 4. Adım (Transfer ve Kapanış): Tapu Müdürlüğü’nde satış imzalandığı anda, işlemin tamamlandığı bilgisi sistem tarafından bankaya otomatik olarak iletilir. Güvence hesabında bekleyen para, saniyeler içinde satıcının hesabına aktarılır.
Tapu Devri İptal Olursa Para Ne Olacak?
En çok merak edilen konulardan biri de işlemde bir aksilik çıkması durumu. Eksik evrak, taraflardan birinin vazgeçmesi veya teknik bir hata nedeniyle tapu devri gerçekleşmezse alıcının parası ne olacak?
Avukat Ali Güvenç Kiraz, sistemin en güçlü yönünün bu olduğunu belirterek şunları söyledi: “Tapu devrinin gerçekleşmediği durumlarda para asla satıcıya geçmez. Ödeme güvenli hesapta bloke kalır ve banka prosedürleri doğrultusunda aynen alıcıya iade edilir. Eğer işlem yeniden yapılacaksa, yeni bir Web-Tapu başvurusu ile yeni bir referans numarası alınır ve süreç sıfırdan güvenli şekilde tekrar başlatılır.”
1 Ekim’e Kadar Süreç Nasıl İşleyecek?
Erteleme kararının tamamen sıfır hata hedefiyle, banka ve tapu personellerinin eğitimi ve sistem testleri için alındığını belirten Kiraz, bu dönemin bir hukuki belirsizlik yaratmayacağını ifade etti. Vatandaşların 1 Ekim’e kadar olan süreçte de mağdur olmamak adına mevcut güvenli yöntemleri (Örn: TapuTakas sistemi veya banka bloke çekleri) tercih etmelerini önerdi.
Gayrimenkulde Gerçek Değer Dönemi: Kayıt Dışılık Azalacak mı?
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tapuda düşük bedel gösterenlere yönelik son dönemdeki sıkı takibini hatırlatan Kiraz, yeni sistemin vergi barışına ve doğru beyana büyük katkı sağlayacağını belirtti:
“Sistem, taşınmazın değerini otomatik hesaplayan bir yapay zekaya sahip değil; taraflar yine düşük bedel beyan edebilir. Ancak Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden geçen paranın izi tamamen resmi kayıtlarda olacağı için, geçmişe dönük vergi cezası, tapu harcı farkı ve faiz riskiyle karşılaşmak istemeyen alıcı ve satıcılar artık gerçek bedel üzerinden işlem yapmayı tercih edeceklerdir. Vatandaşlarımızı cezalı durumlarla karşılaşmamaları için işlemlerini gerçek değer üzerinden yürütmeye davet ediyoruz.”
