Uluslararası hakemli dergi International Journal of Housing Markets and Analysis’te yayımlanan çalışma, İskenderun piyasasındaki 800 aktif ilan üzerinden geliştirilen mekânsal analiz modeline dayanıyor. Araştırma sonuçlarını değerlendiren İsmet Demirağ, afet sonrası dönemde konut alıcılarının risk algısı ile gayrimenkul fiyatlama dinamiklerinin geçirdiği değişimi somut verilerle gözler önüne serdi.
Yeni Yapılara Yüzde 16,7’lik “Güven Primi”
Araştırmanın en göze çarpan bulgularından biri, yapı yaşı ile fiyat arasındaki doğrudan ilişki oldu. Deprem sonrası inşa edilen konutlar, benzer teknik ve lokasyon özelliklerine sahip eski yapılara kıyasla ilanlarda ortalama yüzde 16,7 daha yüksek fiyatlandırılıyor. Piyasanın yeni binaları doğrudan bir “güvenlik sinyali” olarak algıladığını belirten Demirağ, bu durumun gayrimenkulde belirgin bir güven primi yarattığını ifade ediyor.
Kat Fiyatlamasında “Orta Kat Paradoksu”
Deprem sonrası dönem, kat seviyelerine yönelik geleneksel fiyatlandırma alışkanlıklarını da sarstı. Konut piyasasında kat yüksekliğine bağlı belirgin bir kutuplaşma yaşandığına dikkat çeken araştırmada, “Orta Kat Paradoksu” öne çıkıyor:
- Alt Katlar: Acil durum ve afet anında hızlı tahliye kolaylığı sağladığı gerekçesiyle tercih ediliyor.
- Üst Katlar: Geleneksel manzara ve şerefiye beklentisini karşılamayı sürdürüyor.
- Orta Katlar: Alt katların sunduğu tahliye avantajı ile üst katların şerefiye beklentisi arasında kalarak, fiyat eğrisinin en düşük primli segmentini oluşturuyor.
Kent Merkezinden Kaçış ve Hastaneye Yakınlık Etkisi
Çalışma, yaşlı ve yoğun yapı stokuna sahip şehir merkezlerinin artık cazibesini yitirdiğini gösteriyor. Eski kent dokusundaki binalar sistematik bir biçimde fiyat iskontosuna uğrarken, alıcıların merkezin çeperlerinde yer alan yeni yapılara yöneldiği gözlemleniyor.
Ayrıca acil sağlık hizmetlerine erişim de konut değerini doğrudan etkileyen kritik bir parametreye dönüştü. Verilere göre, en yakın hastaneden uzaklaşılan her bir kilometre, konut ilan fiyatında ortalama yüzde 1,69’luk bir düşüşe yol açıyor.
“Risk Bazlı Sigorta Modelinde Örnek Olabilir”
2023 depremlerinin gayrimenkul değerleme kriterlerini kalıcı olarak değiştirdiğini vurgulayan İsmet Demirağ, değerlendirmesini şu sözlerle tamamladı:
“Çalışmamız, piyasanın metrekarenin yanı sıra yapı güvenliğini ve afet anındaki tahliye erişimini de doğrudan fiyatladığını net bir şekilde gösteriyor. İskenderun verileriyle belgelediğimiz bu yeni piyasa matematiği, deprem riski yüksek bölgelerde risk bazlı sigorta primlemesi oluşturulması adına örnek bir model sunmaktadır.”
