5 Yıllık Sürenin Başlangıcı Hangi Tarih?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde ev sahipleri emsal kira bedellerine göre kira artışı (kira tespit veya uyarlama) talep edebiliyor. Ancak uygulamada, ev sahibinin değişmesi ya da tarafların ara dönemlerde sözleşme koşullarını güncelleyen ek protokoller imzalaması durumunda bu 5 yıllık sürenin sıfırlanıp sıfırlanmadığı büyük tartışma konusuydu.
Yargıtay’ın son kararıyla birlikte esas alınan temel ilkeler netleşti:
- Eski Sözleşme Esas Alınacak: Ev sahibi değişse dahi, mevcut kiracı ile yapılmış olan ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Yeni ev sahibinin taşınmazı satın alması 5 yıllık süreyi sıfırlamaz veya baştan başlatmaz.
- Sadece “Tarih Güncellemesi” Süreyi Kesmez: Tarafların ara dönemde sadece kira bedelinde anlaşarak sözleşmeyi tazelemeleri veya yenileme protokolü yapmaları, ilk sözleşmedeki 5 yıllık hak ediş süresini ortadan kaldırmaz. Kiracılık ilişkisinin kesintisiz devam ettiği kabul edilir.
- Hakkaniyet Ölçütü: 5 yılı aşan ilişkilerde hakim, bölgedeki emsal kira bedelleri, TÜFE oranları, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkelerini bir arada değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Piyasa ve Taraf İlişkilerine Etkisi
Söz konusu karar, özellikle son dönemde fahiş artışlar ve emsal bedel tartışmaları nedeniyle kilitlenen gayrimenkul piyasasında belirsizlikleri azaltmayı hedefliyor.
- Ev Sahipleri Açısından: Yeni mülk edinen veya eski kiracısıyla yola devam eden ev sahipleri, ilk sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse doğrudan kira tespit davası açma hakkına kavuşuyor.
- Kiracılar Açısından: Kiracılar, ev sahibi değiştiğinde ya da her yıl yapılan rutin sözleşme yenilemelerinde 5 yıllık sürenin sıfırlandığı iddiasıyla karşılaşmayacak; hak ve yükümlülüklerini ilk imza tarihine göre takip edebilecek.
- Yargı Yükü Açısından: Yerel mahkemelerdeki süre hesaplama kargaşasının önüne geçilerek kira davalarındaki süreçlerin hızlanması bekleniyor.
