Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin bilmesi gereken temel kavramlar ve güncel işleyiş:
Salt Çoğunluk (%50+1) Kuralı
Uzun yıllar uygulanan “üçte iki (2/3) çoğunluk” şartı yerini salt çoğunluk sistemine bıraktı. Artık binanın yıkımı sonrasında yapılacak yeni yapının projesine, müteahhit seçimine ve sözleşme şartlarına karar verirken tapudaki arsa paylarının yüzde 50’sinden bir fazlasının (%50+1) onayı yeterli kabul ediliyor.
Burada en kritik ayrım, çoğunluğun kişi (daire) sayısına göre değil, tapuda kayıtlı arsa payı oranına göre hesaplanmasıdır. Büyük arsa payına sahip az sayıda malik çoğunluğu sağlayabileceği için tapu kütüğündeki pay dağılımının incelenmesi sürecin ilk adımıdır.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süresi
Dönüşümün resmî başlangıcı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşları aracılığıyla alınan risk tespit raporudur.
- 15 Günlük Hak: Raporun tapu müdürlüğünce tebliğ edilmesinin ardından maliklerin rapora itiraz hakkı 15 gündür.
- İtiraz edilmezse veya itiraz teknik heyetçe reddedilirse bina kesinleşmiş riskli yapı statüsüne geçer ve tahliye-yıkım süreci başlar.
Arsa Payı Satışı ve 15 Gün Kuralı
Salt çoğunluk sağlandıktan sonra hazırlanan sözleşme ve proje şartları, karara katılmayan veya muhalif kalan maliklere noter veya muhtarlık ilanı yoluyla tebliğ edilir.
- Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamayan maliklerin hisseleri, diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
- Paydaşlar satın almazsa, hisseler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare tarafından rayiç bedel üzerinden devralınabilir.
Rezerv Yapı Alanı
Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak veya dönüşüm sürecindeki konut ihtiyacını karşılamak üzere Bakanlıkça belirlenen alanlardır. Mevzuattaki esneklikler sayesinde yalnızca boş araziler değil, yapılaşmış bölgeler de risk faktörleri göz önüne alınarak rezerv alan statüsüne alınabilmektedir. Bu alanlarda planlama ve uygulama yetkisi doğrudan merkezi idarededir.
“Yarısı Bizden” Kampanyası ve Güncel Destekler
Maliyet yükünü hafifletmek adına yürütülen finansal destek modellerinde hibe, kredi ve tahliye/taşınma destekleri paket halinde sunuluyor. Hak sahipleri; anlaşma sağlanan projelerde doğrudan hibe desteğinin yanı sıra uygun faizli/vadeli dönüşüm kredisi ve geçici tahliye kira yardımından aynı anda faydalanabiliyor.
Mülk Sahipleri İçin Kritik Uyarılar
- Tebligatları Takip Edin: Dijitalleşen bildirim süreçlerinde muhtarlık askı ilanları ve bina panolarındaki ilanların son günü resmî tebliğ sayılabilmektedir; süre kaçırıldığında hak kaybı telafisi güç hale gelir.
- Müteahhit Teminatı: İmzalanacak inşaat sözleşmelerinde sadece teslim metrekaresi değil; bina tamamlama sigortası, teminat mektubu ve gecikme cezası maddeleri açıkça yer almalıdır.
- Arsa Payı Düzeltme Davası: Eğer tapudaki arsa payınız fiili daire büyüklüğünüzü yansıtmıyorsa, kentsel dönüşüm kararları kesinleşmeden önce pay düzeltme davası açılması hakkınızın erimesini önler.
