Türkiye genelinde gayrimenkul piyasasında talep canlılığını korusa da finansman maliyetleri alıcıların karar alma süreçlerini zorlaştırıyor. Yılın ilk dokuz aylık döneminde konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık yüzde 7,2 gerileyerek 1 milyon 93 bin seviyesine indi.
Sektördeki güncel dengeleri değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut piyasasında yaşanan yavaşlamanın ikinci el tarafına da yansıdığını ancak finansmanını denkleştirebilen ve barınma amacıyla ev arayan vatandaşlar için ikinci el konutların ciddi bir fiyat avantajı barındırdığını vurguladı.
Reel Fiyat Düşüşü Yüzde 6,8: Konut Enflasyona Karşı Geriledi
Piyasadaki en dikkat çekici göstergelerin başında konut fiyat endeksindeki reel kayıp geliyor. Enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında konut fiyatlarında yaklaşık yüzde 6,8’lik reel bir gerileme yaşandığına dikkat çeken Özelmacıklı, nominal artışların enflasyonun gerisinde kaldığını belirtti.
Mevcut piyasa koşullarında yeni üretilen sıfır konutların maliyet baskısıyla yüksek fiyatlandığını hatırlatan uzmanlar, ikinci el konutların pazarlık payı ve metrekare bazlı birim maliyetleriyle rekabet gücünü koruduğunun altını çiziyor.
İpotekli Satışlarda Tasarruf Finansmanı Desteği
Genel satış trendindeki daralmaya karşılık, banka kredili satışları da kapsayan ipotekli konut satışlarında yaklaşık yüzde 5’lik bir hareketlilik göze çarpıyor.
Geleneksel bankacılık kanallarında yüksek seyreden faiz oranlarının alıcıyı zorladığını belirten Özelmacıklı, tasarruf finansman şirketlerinin devreye girmesiyle ipotekli satış kanalının bir miktar destek bulduğunu, bu eğilimin yılın son çeyreğinde de piyasaya can suyu olmaya devam edebileceğini ifade etti.
Amortisman Süreleri Kısalıyor, Yatırımcı Beklemede
Piyasanın bir diğer önemli dinamiği ise kira-fiyat makası. Satış fiyatlarındaki reel düşüşe karşın kiralardaki artış ivmesinin sürmesi, konutların geri dönüş (amortisman) sürelerini kayda değer biçimde kısalttı.
Kira getirisinin satın alma bedeline oranının yatırımcılar açısından cazip seviyelere geldiğini belirten sektör temsilcileri; dövizdeki yatay seyir, borsadaki dalgalanmalar ve sermaye piyasalarındaki gelişmeler nedeniyle nakitte bekleyen yatırımcının konuta dönüşünün yine kredi koşullarına bağlı olduğunu vurguluyor.
Sektörün Gözü İkinci ve Üçüncü Konut Kısıtlamalarında
Yıl sonu itibarıyla toplam satışların geçen yıla oranla yaklaşık yüzde 10 geride kalabileceğini öngören uzmanlar, piyasayı canlandıracak ve kiralık konut arzını artıracak adımlara ihtiyaç olduğunu belirtiyor.
Özellikle ikinci veya üçüncü konutunu alacak yatırımcılara yönelik kredi sınırlandırmalarının esnetilmesi durumunda, hem atıl durumdaki konutların sisteme dahil olacağı hem de kiralanabilir konut stoğunun artarak kira fiyatları üzerindeki baskıyı hafifletebileceği değerlendiriliyor.
Öne Çıkan Piyasa Göstergeleri
- 9 Aylık Toplam Satış: ~1.093.000 adet (Yıllık bazda %7,2 düşüş)
- Reel Fiyat Hareketi: %6,8 gerileme (Enflasyondan arındırılmış)
- İpotekli Satışlar: %5 artış (Tasarruf finansmanı etkisiyle)
- Yıl Sonu Beklentisi: 2025 seviyelerine kıyasla yaklaşık %10 daralma
