Avukat Halil İbrahim Çelik ve Merve Arabacı'nın Yazısı...
Apartman Aidatı
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kat maliklerinin apartmandan oturmaktan kaynaklanan haklarını ve yükümlülüklerini içermektedir.
KMK sadece kat mülkiyetini değil kat irtifakını da kapsamaktadır. Kanun hangi masrafların eşit olarak dağıtıldığını 20. Maddede belirtmiştir.
Bu 20. Maddeyi günümüz koşullarına göre değerlendirirsek; güvenlik görevlisi, havuz, spor salonu, jeneratör giderleri kat malikleri ve müteselsil borçlu olan kiracılar arasında eşit olarak paylaştırılır.
Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu hususa örnek olarak asansör aidatı gösterilebilir.
Burada belirlenen giderlerden üzerine düşen yükümlülüğü yapmayan malike yahut kiracıya apartmanı aidatı için icra takibi başlatılabilir.
Apartman aidatı için icra takibi diğer kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından başlatılabilir.
Apartman aidatı için icra takibi konusunda aylık yüzde 5’lik bir gecikme faizi uygulanmaktadır.
Bu husus gecikme tazminatı olarak apartman aidatı için icra takibi içeriğinde yer alır.
İcra Takibi Nasıl Yapılır?
KMK'ya göre apartman aidatı için icra takibi hem kat malikine hem de kiracıya başlatılabilir.
Burada kiracı da apartman aidatı için icra takibi hususunda müteselsilen ve müştereken sorumludur.
Burada sadece kiracı değil sükna yani oturma hakkına dayanan yahut intifa hakkı sahibi olan kişi de apartman aidatı için icra takibi konusunda kat maliki ile birlikte sorumludur.
Kat maliklerinin ve kiracıların bu giderleri ödememesi nedeniyle kanun önemli bir imkan sağlamıştır.
Bu başlatılan apartman aidatı için icra takibi olayına rağmen borcunu ödemeyen kat malikinin mülkiyetinde olan gayrimenkule ipotek tesis edilmesi için mahkemeye başvurma imkanı getirmiştir.
Bu imkan ile apartman aidatları alacakların önemli bir kısmının üstüne çıkmıştır.
Aidat Borcunu Ödemeyen Maliklere Ne Yapılabilir?
Yukarıdaki yasal düzenlemeler ışığında kanuni yükümlülüklerine aykırı davranarak aidat borcunu ödemeyen malik veya taşınmazda başka nedenlerle oturmakta olan kişiler hakkında apartman aidatı için icra takibi başlatılabilir.
Apartman aidatı için icra takibi ilamsız olarak yapılır. Takibe ilişkin süre kısıtlaması bulunmamaktadır. Yetkili icra müdürlüğü ana taşınmazın bulunduğu yer icra daireleridir.
KMK'da açıkça belirtildiği üzere aidat masrafı ödenmediğinde diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre icra takibine başlanabilir.
Uygulamada yalnızca apartman yönetimi adına yöneticinin dava açabileceği yönünde bir kanaat oluşmuştur.
Apartman Aidatını Hukuki Boyutu
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlü olup, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaktır.
Ayrıca gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri yönetim planına bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilirler.
Apartman Aidatı için İcra Takibi Başlatma
Aidat borçlarının ödenmemesi nedeniyle yüzde 5 gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu borcu tebliğ gibi çeşitli yollarla öğrenmesi gerektiği aranmışken, ana borç olan aidat borcunun icra takibine konu olması için borçluya tebliği şartı aranmamıştır.
İcra İflas Kanunu gereği, kural olarak icra takibinin kesinleşmesi için borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmiş ve süresi içinde itiraz edilmemiş olması gerekir.
Ancak 634 Sayılı Kanuna göre, kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK’nun 68. maddesinde yazılan belgelerden sayılır.
Anılan madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır.
Kat malikleri kurulu kararları, sulh hukuk mahkemesince iptal edilmediği sürece yukarıda açıklanan geçerliliğini ve etkinliğini korur.
Anılan kararların geçerli olup olmadığı ise, yine genel mahkemece yapılacak yargılamada tartışılması gereken hususlar olup, dar yetkili icra mahkemesinde bu konuda inceleme yapılamaz.
