Gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, kiracı ve mülk sahiplerini sık sık karşı karşıya getiriyor. Kira hukukundaki bilgi kirliliği ise süreçleri daha karmaşık hale getirebiliyor. Hem mülk sahibinin yatırımını koruyan hem de kiracının barınma hakkını güvence altına alan yasal düzenlemeleri sizler için derledik.
İşte kira sözleşmesinden tahliye şartlarına, depozito iadesinden fatura sorumluluklarına kadar hayati önem taşıyan detaylar:
1. Kira Sözleşmesi Ne Zaman Biter?
Yaygın inanışın aksine, kira sözleşmeleri yıl sonunda otomatik olarak sona ermez. Kanun koyucu burada kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergiler. Sözleşmeler genellikle 1 + 10 + 1 yıl şeklinde uzama eğilimindedir. Yani ev sahibi "Süre doldu, çık" diyemez. Üstelik evin satılması bile bu durumu değiştirmez; sözleşme toplamda 12 yıl boyunca geçerliliğini koruyabilir.
2. Kiracının Erken Tahliyesi ve Makul Süre
Kiracı, sözleşme süresi dolmadan evden çıkmak isterse, mülk sahibinin mağduriyetini gidermekle yükümlüdür. Bu durumda "makul süre" (genellikle 1 ila 3 ay) kadar kira ödemesi devam eder.
Depozito İadesi: Evde hasar, ödenmemiş fatura veya kira borcu yoksa ve sözleşmede "aynen iade" ibaresi varsa, depozito aynen iade edilir. Eğer sözleşmede rakam belirtilmemişse, iade güncel kira tutarı üzerinden yapılır.
3. Çıkarken Boya Badana Zorunlu mu?
En çok tartışılan konulardan biri de evin teslim şartlarıdır. Kiracı, yalnızca olağan kullanım dışındaki (kırıp dökme, ağır hasar vb.) zararları gidermek zorundadır.
Kiracı evi boyatmak zorunda değildir.
Detaylı temizlik şartı yoktur.
Demirbaş sayılan kombi tamiri veya musluk/priz değişimi kiracının sorumluluğunda değildir.
Yalnızca hor kullanımdan kaynaklı, olağan dışı hasarlar kiracı tarafından karşılanır.
4. Kira Artışı Kafaya Göre Yapılamaz
Ev sahipleri kira artış oranını dilediği gibi belirleyemez. Artış, yasal sınır olan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranını geçemez. Kiracı 5 yılını doldurmadıysa, TÜFE üzerinde bir zam talep edilmesi yasal değildir. Ayrıca ev sahibi ne kadar ısrarcı olursa olsun, zam yılda sadece 1 kez yapılır. Sözleşme yılı dolmadan ara zam yapılamaz.
5. Evi Göstermek İstemiyorum Deme Hakkı Var mı?
Kiracı, evi dilediği her an göstermek zorunda değildir; ancak "makul bir süre önceden" haber verilmesi şartıyla evi gösterme yükümlülüğü vardır. Burada hassas bir denge söz konusudur: Kiracı, eve satılık/kiralık ilanı asılmasına veya evin fotoğraflarının çekilmesine izin vermek zorunda değildir, bu konudaki mahremiyet hakkı saklıdır.
6. Ev Satılırsa Kiracı Hemen Çıkar mı?
Evin el değiştirmesi, kiracının haklarını sıfırlamaz.
Yeni ev sahibi kirayı keyfi olarak artıramaz.
Yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir; eski sözleşme şartları devam eder.
Yeni malik "ihtiyacım var" diyerek ihtar çekse bile, kiracının 6 ay daha oturma hakkı vardır.
7. Ödemelerde 1 Kuruş Bile Önemli
Tahliye davalarının en güçlü gerekçesi eksik ödemedir. Kirada 1 kuruşluk eksik ödeme bile tahliye sebebidir.
Havale/EFT Ücretleri: Bu masraflar kiracıya aittir. Kira bedelinden havale ücreti kesilerek gönderim yapılırsa, bu "eksik ödeme" sayılır ve tahliye nedeni doğurur.
Elden Ödeme Riski: Ödemeler mutlaka banka yoluyla (IBAN'a) yapılmalıdır. Elden veriliyorsa ıslak imzalı makbuz şarttır; aksi takdirde ödeme yapılmamış sayılır.
IBAN Kapatılırsa: Ev sahibi hesabı kapatırsa, kiracı noter veya mahkeme yoluyla ödeme yeri tayini isteyebilir.
8. İhtiyacım Var Deyip Kiraya Vermek Yasak
Ev sahibi "Oğlum gelecek, kendim oturacağım" diyerek kiracıyı çıkarırsa, evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Eğer kiralarsa, eski kiracı 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir. Ancak dikkat: Tazminat hakkı için evden mahkeme kararı veya icra yoluyla çıkılmış olması gerekir; sadece noter ihtarı ile evden çıkmak tazminat hakkı doğurmaz.
9. Tahliye Taahhüdü ve Eş Rızası
Tahliye taahhüdü vermek yasal bir zorunluluk değildir. Ancak verilmişse geçerlilik şartlarına bakılır. Özellikle aile konutlarında, eşlerden sadece birinin imzaladığı tahliye taahhüdü, diğer eşin rızası alınmadıysa ve noter ihtarı çekildiyse geçersiz hale gelebilir.
10. Komşuluk Hukuku ve 12 Yıl Kuralı
Kiracının sorumlulukları sadece kirayı ödemekle bitmez. Komşuları rahatsız etmemek ve eve zarar vermemek temel şarttır. Kiracı bu kurallara uyduğu ve kirasını düzenli ödediği sürece, ev sahibinin 12 yıldan önce (haklı bir sebep olmadan) tahliye hakkı doğmaz.
