Toplu konut, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı geniş kitlelerin konut sıkıntısına çare bulmak amacıyla oluşturulmuş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir.
Müstakil evlerden farklı olarak taşınmazın içersin de meskenin haricinde ortak kullanıma ait alanlar bulunmaktadır.
Herkesin hakkının olduğu ortak alanlarda kat malikinin veya diğer kat Maliklerine sormadan yönetimin tek başına değişiklik yapması mümkün değildir.
Kat mülkiyeti ile ilgili konular 634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile belirlenmiştir.
KMK’da günümüze kadar birçok değişiklik yapılmış toplu konut sektöründe ki gelişmeler göz önüne alınarak yeni sorunlar ile ilgili birçok madde ilave edilmiştir.
Ortak alanlarda ki anlaşmazlıkların çözümünde ilk derece mahkemeleri yetkilidir.
KMK tıpkı diğer yasalar gibi tüm sorunları tek tek düzenleyebilecek nitelikte olamayacağından birçok vaka da mahkemeler Yargıtay’ın örnek kararlarına bakarak sorunları çözmeye çalışmıştır.
Ortak alanlarda bütün yenilik ve ilaveler için kat maliklerinin oy çoğunluğu gerekir.
Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bir yapıda ilk bakılacak olan husus binanın yönetim planıdır.
Yönetim planı tapuya tescil edilir, Türkiye’nin bağlı olduğu hukuk sisteminde kanun her zaman üst düzeyde bağlayıcıdır dolayısı ile mevcut yönetim planı KMK ve hukukun temel ilkelerine aykırı olamaz.
Eğer mevcut bir yönetim planı yoksa burada KMK uygulanır.
Kat malikleri (Kat mülkiyetinde bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sahibi) kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde ancak bu kanunun hükümleri saklı kalmak kaydıyla mülkiyet haklarını kullanabilirler.
Kat malikleri gerek bağımsız bölümleri gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnenememek ve yönetim planındaki maddelere uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Kat maliklerin bu sorumluluğu kiracı, oturma hakkına sahip kişiler ile bunlar dışında bu bölümlerden faydalanan herkes açısından aynı şekilde geçerlidir.
Ortak alanlarda Engellilerin yaşamını zorlaştırılacak düzenlemeler yapılması gerekli ise:
Proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
Merkezi ısı yalıtım, ısı yakıt dönüşümü ve merkezi ferdi sistemlerde oy çokluğu, oy birliği ayrımı:
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılabilir.
Fakat toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile karar vermesini gerektirir.
Her iki durumda da yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre hesaplanıp maliklerden tahsil edilir.
Eğer ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verildiyse, yönetim planının bu karara aykırı hükmü varsa değiştirilmiş sayılır.
Ortak alanlara bağımsız bölüm ilavesinde oy birliği aranır:
Gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında KMK. 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oy birliğiyle karar verilmesi gerekir.
Ayrıca ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri için veya
Ortak alanların değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak için 5/4 oranı aranır:
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya lüks ise gidere katılma zorunluluğu yoktur:
Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir.
Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Eğer, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanmış olurlar.
