Herkes Ne Diyor?: Piyasadaki genel hava şu:
"Faizler inmedi, satışlar geçen yıla göre %0,5 düştü, alım gücü bitti." Haklılar. Sokaktaki vatandaş için konuta ulaşmak hiç bu kadar zor olmamıştı. Sektördeki pek çok danışman dostumuz da TÜİK'in açıkladığı o %0,5'lik minik düşüşe ve kredilerin kilitli olmasına bakıp karalar bağlıyor. Ama eğitimlerimizde sıkça vurguladığımız gibi; siz sosyolog değilsiniz, emlak danışmanısınız. Herkes bugünün fotoğrafına o kadar odaklanmış durumda ki, yarının filmini kaçırıyor.
Peki Gerçek Ne?: Kafanızı bugünün "zor" piyasasından kaldırıp, yarının "büyük" fırsatına çevirin. Ekim ayındaki o 164 binlik satış (ki bu ortamda muazzam bir rakamdır) buzdağının görünen kısmıydı. Asıl dev dalga suyun altında yaklaşıyor: Ruhsatlar.
Yukarıdaki grafiğe iyi bakın. 2025'in ilk 9 ayında alınan ruhsat sayısı 755 bin. 2019'daki 180 binlik dip noktadan, 2025'teki bu zirveye çıkışa dikkat edin. Bu, 2016-2017'deki "altın çağ" seviyelerine dönüşün ve son 8 yılın zirvesinin resmidir.
Madalyonun Diğer Yüzü (Gerçeklik Kontrolü): Şunu duyar gibiyiz: "Hocam ruhsat alınıyor ama bunlar deprem konutları, bize buradan iş çıkmaz."
İşte burada veriler ezberi bozuyor. Elbette deprem bölgesindeki devlet yatırımlarının payı yadsınamaz. Ancak TÜİK verilerini derinlemesine incelediğimizde görüyoruz ki; ruhsatların %78'i belediyeler tarafından verilmiş. Yani iş sadece TOKİ’de değil, yerel müteahhitlerde ve kentsel dönüşümde.
Daha da önemlisi; yüzölçümü bazında en büyük pay %67,8 ile "iki ve daha fazla daireli binaların". Bu ne demek? Sizin bildiğiniz klasik "müteahhit apartmanı" formatı liderliği koruyor demek. Yani özel sektör, sizin "öldü" dediğiniz piyasada harıl harıl çalışıyor. Hedef kitle değişti; artık "maaşıyla ev alan" değil, "sermayesiyle servet koruyan" bir kitle var. Sizin göreviniz de bu gerçeğe küsmek değil, bu yeni kitleye ulaşmaktır.
Hatırlayın: Ekim verilerini yorumladığımız önceki yazımızda "Kredili satışlar artıyor, talep bir yolunu bulup alıyor" demiştik. O gün "talep var" diyorduk, bugün "arz da geliyor" diyoruz. Şu an belediye koridorlarında ruhsat koşturan müteahhit, 18 ay sonra bu 755 bin konutu satışa çıkaracak. 2020'de "elimizde satacak ev yok" diye ağlayanlar, 2026'da "bu kadar lüks projeyi kime satacağız?" paniğini yaşayacak. Hazırlıksız olanlar için kriz, hazırlıklı olanlar için fırsattır.
İlke: Emlakçılıkta denklem basittir: Talep (Ekim Satışları) + Arz (Ruhsat Patlaması) = Yeni Bir Döngü. Ekim verileri talebin (belirli bir kesim için de olsa) canlı olduğunu kanıtladı. Ruhsat verileri ise arzın yolda olduğunu kanıtlıyor. Bu iki veri birleştiğinde, kenarda bekleyenin kaybedeceği bir dönem başlar.
Uygulama (Ne Yapmalı?): Bu 755 binlik dev pastadan pay almak istiyorsanız, stratejinizi bugün değiştirin:
1. Hedef Kitleyi Güncelleyin: "Kredi çıksa da alsam" diyen eski alıcınızı değil, bu enflasyonist ortamda parasını mala park etmek isteyen yatırımcıyı hedefleyin.
2. Domino Etkisini Yakalayın (2. El Stratejisi): Bizim felsefemizi bilirsiniz; projelere müşteri yönlendirebilirsiniz, bu size ticari kazanç sağlar. Ancak emlak işinde asıl odaklanılması gereken alan her zaman 2. eldir. Sürdürülebilir başarı oradadır. Peki bu 755 bin yeni konut sizin için neden fırsat? Çünkü o "sıfır" daireleri alacak kişilerin çoğu, finansman için elindeki 2. el mülkü satmak zorunda. Müteahhitler yeni projeleri pazarlarken, siz o projelerden daire alanların boşa çıkaracağı "eski" evlerinin peşine düşün.
3. Analist Olun: Ekim ayında neden 164 bin konut satıldığını ve bu ekonomik zorlukta neden 755 bin ruhsat alındığını müşterinize anlatamıyorsanız, sadece kapı açıp kapatan biri olursunuz.
Sarsıcı Sonuç: Dostlar; Ekim ayında 164 bin satışa "az" diyenler ile grafikteki 755 bin ruhsatı görmezden gelenler aynı kişiler. Ve üzülerek söylüyoruz ki, 2026'da "Keşke o zaman pozisyon alsaydım" diyecek olanlar da yine onlar olacak. Tren kalkmıyor, raylar yeniden döşeniyor demiştik. Raylar bitti, lokomotif göründü.
Hâlâ "Vatandaş nasıl alacak?" diye soruyorsan haklısın, vatandaş zor alacak. Ama senin işin ekonomiyi düzeltmek değil, alan kişiye o mülkü satmak. Piyasa düzeldi demiyoruz, piyasa "yön değiştirdi" diyoruz. Siz o yöne bakıyor musunuz?
Sıra Sende: Bu grafiğe bakıp "güzel bilgi" deyip geçerseniz, 2026’da maalesef sadece seyirci olursunuz. Sahaya inme vakti. Sorumuz net: Bu hafta bölgenizde ruhsatı yeni alınmış kaç şantiyenin kapısını çalacaksınız? Hedefinizi aşağıya yorum olarak yazın, birbirimize söz verelim.
2026’nın kazananı olmak niyet değil, donanım işidir. Bu büyük dalgada sadece ayakta kalmayı değil, sörf yapmayı öğrenmek isteyenlerle; strateji ve uzmanlık eğitimlerimizde görüşmek üzere.
Hilmi IŞIKÖREN & Belgin BENEK
Türkiye’nin En Köklü Emlak Eğitmenleri | Danışmanları Dönüştüren Stratejistler | Işıkören Akademi Kurucu Ortakları
