Gayrimenkul piyasasında fiyat avantajı nedeniyle sıkça tercih edilen hisseli tapular, "Şufa Hakkı" (Önalım Hakkı) riski nedeniyle yatırımcıları tedirgin ediyor. Bir paydaşın, hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkı bulunuyor. Ancak bu hak, kötü niyetli kullanımlara karşı "Fiili Taksim" kalkanı ile durdurulabilir.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre; paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu hak, hisseli mülkiyetin parçalanmasını önlemek ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesini engellemek amacıyla getirilmiştir. Ancak uygulamada, yatırımcı aldığı yeri güzelleştirdikten sonra diğer hissedarların "eski satış bedeli" üzerinden mülkü geri almaya çalışması büyük mağduriyetler yaratmaktadır.
En Güçlü Kalkan: Fiili Taksim (Eylemli Paylaşım)
Hisseli bir yer alırken şufa davasını engellemenin en etkili yollarından biri "Fiili Taksim" ilkesidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; eğer bir taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş ve herkes kendi kullanım alanını belirlemişse, artık şufa hakkı iddia edilemez.
Yargıtay, bu durumu "Hakkın Kötüye Kullanımı" olarak değerlendirmektedir. Yani, yıllardır kendi sınırını bilen ve kullanan bir hissedarın, yan parsel satıldığında "Benim orada önalım hakkım var" demesi, dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı kabul edilir.
Yatırımcıların Dikkatine: Fiili Taksim Nasıl İspatlaır?
Hisseli bir arsa veya tarla alırken şu hususlara dikkat edilmelidir:
Hissedarlar arasında yerler tel örgü, duvar veya ağaçlarla ayrılmış mı?
Herkesin kullandığı alan belli mi?
Taraflar arasında rızai taksim sözleşmesi veya krokisi var mı?
Mahkemeler, yazılı bir "Rızai Taksim Sözleşmesi" olmasa bile, tanık beyanları ve keşif ile eylemli paylaşımın varlığını tespit ederse şufa davasını reddetmektedir.
3 Ay mı, 2 Yıl mı? Noterden İhtarname Çekmenin Önemi
Şufa hakkını engellemenin veya süreci hızlandırmanın diğer kritik yolu ise resmi bildirimdir.
Hisse satışı yapıldıktan sonra, alıcı kişi diğer hissedarlara noter aracılığıyla satışın gerçekleştiğini ve bedelini bildiren bir ihtarname göndermelidir.
İhtarname Çekilirse: Diğer hissedarların dava açma süresi, bildirimin ellerine ulaştığı tarihten itibaren 3 ay ile sınırlanır. Bu süre içinde dava açmazlarsa, önalım haklarını kaybederler.
İhtarname Çekilmezse: Hissedarlar satışı öğrendikleri tarihten itibaren dava açabilirler ve bu hak 2 yıl boyunca devam eder.
Satın aldığı mülkün üzerinde 2 yıl boyunca "Acaba dava açılacak mı?" stresiyle yaşamak istemeyen yatırımcıların, tapu devrinden hemen sonra noter kanalıyla bildirim yapması hayati önem taşır.
Tapuda Bedeli Düşük Gösterenler Dikkat
Şufa davalarında en büyük mağduriyet, tapu harcını az ödemek için satış bedelinin düşük gösterilmesinden kaynaklanmaktadır. Eğer bir hissedar şufa davası açarsa, mahkeme tapuda yazan "resmi satış bedeli" üzerinden mülkün devrine karar verir.
Örneğin; gerçekte 5 Milyon TL'ye aldığınız bir hisseyi tapuda 1 Milyon TL gösterdiyseniz, diğer hissedar 1 Milyon TL yatırarak mülkünüzü elinizden alabilir. Bu nedenle uzmanlar, şufa riski olan yerlerde satış bedelinin gerçek değeriyle tapuya işlenmesi gerektiğini vurguluyor.
