İnternet İlanları Rapor İçin Geçerli Dayanak Değil
Kararda, arsa niteliğindeki taşınmazın değer tespiti için hazırlanan bilirkişi raporunun Kamulaştırma Kanunu’na uygun olmadığı vurgulandı. Değer tespitinde internet ilanlarının esas alınması açıkça eleştirildi:
“...Taşınmaz arsa olduğundan, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi uyarınca, bedelin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunlu olduğu halde, internet satış ilanları esas alınarak rapor düzenlenmesi doğru değildir.”
Bu ifadeyle birlikte, değerleme çalışmalarında rastgele ilanlardan elde edilen fiyatların değil, gerçek ve özel amacı bulunmayan emsal satışların esas alınması gerektiği bir kez daha yargı kararıyla teyit edildi.
Eksik Bilirkişi Heyeti Usul Hatası Oluşturdu
Mahkeme ayrıca, bilirkişi heyetinin oluşturulmasında da usul hatası bulunduğuna hükmetti. Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca; bir fen bilirkişisi dışında bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve iki inşaat mühendisinden oluşması gereken bilirkişi heyetinin, bu yapıya uymaması da gerekçeler arasında yer aldı. Kararda şu ifadeler yer aldı:
“...Bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, bir İnşaat Mühendisi ve bir Harita Mühendisinden oluşan heyet tarafından düzenlenen rapor usul ve yasaya aykırıdır.”
Değerleme Süreçleri İçin Önemli Bir İçtihat
İstanbul BAM’ın bu kararı, özellikle rayiç bedel belirleme, emlak vergisi tespiti ve kamulaştırma işlemlerine konu olan değer tespit raporları açısından büyük önem taşıyor. Uygulamada birçok belediye ve komisyonun internet ilanlarını esas alarak değer tespiti yapması, bu kararla birlikte ciddi bir hukuki tartışma konusu haline geldi.
Bu karar, emlak vergisine esas değerlerin belirlenmesi sürecinde kullanılan yöntemlerin yargı denetimine açık olduğunu ve eksik veya hatalı yöntemlerle hazırlanmış raporların iptal edilebileceğini de ortaya koyuyor.
Emlak değerlemelerinde hak kaybı yaşanmaması için, belirlenen rayiç bedellerin hangi emsallere ve yöntemlere dayanılarak tespit edildiğini dikkatle inceleyin. Hukuka aykırı yöntemlerle belirlenen değerlere karşı 7 Eylül 2025’e kadar dava açma hakkınız bulunuyor.
