Özellikle çok hisseli binalarda kilitlenen kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmayı amaçlayan bu yeni düzenleme, mülk sahipleri için hem büyük kolaylıklar hem de dikkat edilmesi gereken yeni sorumluluklar getiriyor.
P+1 Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanıyor?
Kentsel dönüşümde yeni dönemin şifresi olan salt çoğunluk sistemi, sanılanın aksine bina içerisindeki daire veya bağımsız bölüm sayısına göre değil, maliklerin sahip olduğu arsa paylarına göre hesaplanıyor.
Örnek Hesaplama: Toplam arsa payı 1000 olan riskli bir apartmanda, kentsel dönüşüm kararı alınabilmesi için en az 501 arsa payına sahip mülk sahiplerinin olumlu oy kullanması yeterli kabul ediliyor.
Geçmişte az sayıda malikin itirazı veya uzlaşmaz tavrı nedeniyle yıllarca bekleyen, deprem riski altındaki binalar, bu yöntem sayesinde artık azınlığın onayına takılmadan yenilenebilecek.
Her Bina Bu Sistemle Dönüştürülebilir mi?
Uzmanlar, kamuoyunda sıkça düşülen önemli bir yanılgıya karşı mülk sahiplerini uyarıyor: Salt çoğunluk kuralı her bina için geçerli değil.
Bu kolaylaştırılmış sistemin devreye girebilmesi için binanın resmi olarak “Riskli Yapı” ilan edilmiş ve tespit sürecinin hukuken tamamlanmış olması şartı aranıyor. Risk raporu bulunmayan binalarda ise kararlar, mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve eski çoğunluk esaslarına göre alınmaya devam ediyor. Bu nedenle dönüşüm rotası çizen kat maliklerinin ilk olarak resmi risk tespitini yaptırmaları gerekiyor.
Karara Katılmayan Malikleri Neler Bekliyor?
%50+1 sistemiyle birlikte en çok merak edilen ve hukuki tartışma yaratan konu, karara muhalif kalan veya uzlaşmaya yanaşmayan mülk sahiplerinin akıbeti.
Yeni mevzuata göre süreç şu şekilde işliyor:
- Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere yasal ve resmi bir bildirim yapılıyor.
- Kendilerine tanınan yasal süre içerisinde karara iştirak etmeyen veya sözleşmeyi imzalamayan maliklerin arsa payları, bakanlık il müdürlükleri bünyesinde açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satışa çıkarılabiliyor.
- Bu işlemlerin tamamı mevzuatta belirtilen katı usuller çerçevesinde yürütülüyor ve azınlıkta kalan maliklerin de çeşitli hukuki itiraz hakları saklı tutuluyor.
Hukukçular, mülkiyet kaybı yaşanmaması adına kentsel dönüşüm sürecine giren tüm hak sahiplerinin müteahhit sözleşmelerini, paylaşım oranlarını (SPK lisanslı değerleme raporlarını) dikkatle incelemesini ve mutlaka profesyonel bir hukuki danışmanlık almasını öneriyor.