Ardahan Haber'den Sabri Arpaç Yazısı...
Bundan önceki yazımızda beyan edilecek kira gelirlerinin neler olduğu, elde edilmesi, kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olmayacağı, anne, baba, çocuk ve kardeşlerin ikametine tahsis edilen konutların emsal kira bedeli sayılarak vergi konusu edilmeyeceği ve kira gelirlerinin banka veya posta aracılığıyla ödenmesi gerekeceği ile ilgili konuları ayrıntılı açıklamıştım.
Bu yazımda ise, binaların konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirinden indirilecek giderleri, giderlerden dolayı zarar oluşması veya sermayeden meydana gelen eksilmeler, gelirin vergiden istisna edilecek kısmı, vergiye tabi hasılattan istisnaya isabet eden gider kısmının indirilmeyeceği, kira ile ilgili gelir vergisi beyannamesinin verilmesi konuları üzerinde duracağım.
Kira Gelirinden Hangi Giderler İndirilir?
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı gerçek ya da götürü gider yönteminden biri ile tespit edilir.
Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılabilmektedir. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Götürü giderin seçilmesi halinde gerçek giderlere karşılık olarak hasılatlarının yüzde 15'i götürü gider olarak kira hasılatından indirilir.
Götürü gider yöntemi yalnızca taşınmazlar için uygulanır. Hakları kiraya verilmesinde götürü gider uygulanmaz.
Daha önce yüzde 25 olarak uygulanmakta olan götürü gider oranı, 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren elde edilen kira gelirlerine yüzde 15'e olarak uygulanmaktadır.
Konut kira gelirine uygulanacak istisnasına götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanmaktadır.
Yaygın olarak uygulanan yöntem gerçek gider yöntemidir. Bu yöntemde safi iradı bulmak için gayrisafi hasılattan aşağıda sayılan giderler indirilir:
Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri.
Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmazın edinme (iktisap) yılından itibaren 5 yıl süre ile edinme bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.
Edinme bedelinin yüzde 5'i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır.
Ayrıca iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller de yüzde 5'lik gider indiriminden yararlanmaktadır.
Aşağıda sayılanlar da kira gelirinin tespitinde gider yazılmaktadır:
Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler ile kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalar ve katılma paylar,
Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri.
Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler, Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,
Elde edilen kira bedelinden gider olarak indirilir. Türkiye'de yerleşik olmayan mükelleflerin yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye'de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
Ancak çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları yurt dışında yerleşmiş sayılmadıklarından bunların ödedikleri kira giderleri kira hasılatından gider olarak indirilir.
Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar, gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri zorunludur.
Binaların Konut Olrak Kiraya Verilmesinde istisna
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'nci maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2021 yılı için 7.000 lirası gelir vergisinden istisnadır.
Bu istisna ticari zirai ve mesleki kazancından dolayı gelir vergisi mükellefi olanlar bu istisnadan yararlanmayacakları hükme bağlanmıştır.
Yıllık 7.000 liranın altında konut kira geliri elde eden ve başka gelirlerinden dolayı beyanname vermek zorunda olmayanların mükellefiyet kaydı açtırmalarına ve bu gelirleri için beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır.
Bu durumu bir dilekçe ile vergi dairesine bildirmesi yeterli olacaktır.
Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2021 yılı için 7.000 liralık istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerinin süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edilmesi halinde söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.
İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirine istisna tutarı uygulanacak, aşan kısmı vergiye tabi tutulacaktır.
İstisna yalnızca konut kira gelirlerine uygulanacaktır. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanacaktır.
Ayrıca ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamazlar. Ayrıca konut kira geliri elde mükelleflerin aynı zamanda ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2021 yılı için 130 bin lirayı geçmesi halinde de bu istisna uygulanmayacaktır.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2021 yılıda 7.000 liralık istisna ayrı ayrı uygulanması mümkün bulunmaktadır. Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulamaktadır.
Vergiye Tabi Hasılatın İstisnaya İsabet Eden Gider Kısmının İndirilemeyeceği
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, indirilecek gerçek gider aşağıdaki örnekteki gibi hesaplanır:
Örneğin mükellef (A), 2021 yılında 80 bin lira konut kirası elde etmiştir. Başka geliri bulunmamaktadır. Yıl boyunca bu konut için 20 bin lira gider yapmıştır.
Vergiye tabi 80.000 hasılattan önce 7.000 lira istisnayı düşülecek, kalan 73 bin liradan indirilecek gideri = (20.000 x 73.000) / 80.000 = 18.250 lira olarak hesaplanacaktır. Yani istisnaya isabet eden 1.750 lira için istisna uygulanmayacaktır.
Giderlerden Dolayı Zarar Oluşması veya Sermayeden Meydana Gelen Eksilmeler
Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.
Ancak; kira gelirinin safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı nedeniyle doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilmektedir.
Bu durumun iki istisnası vardır:
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda gayrimenkul sermaye iradı yönünden bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacağı,
Diğeri ise konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelinin %5'i oranındaki tutarın hasılattan indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.
Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar olarak dikkate alınması mümkün değildir.
Kira Gelir Beyannemesinin Verilmesi
Beyana tabi geliri sadece kira gelirlerinden ibaret olanların mükelleflerin beyan zorunluğu aşağıdaki gibidir:
2021 yılında elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarı olan 7.000 lirayı aşanlar,
İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 34 bin lirayı aşanlar.
2021 takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını 3.800 lira aşanlar, yıllık beyanname vereceklerdir.
Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında Oörneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi, 3.800 liraık tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira gelirinin tamamı beyan edilecektir.
Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.
Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli yani ana baba, mahkemelerden atanmış vasi veya kayyumlar tarafından imzalanacaktır.
Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmeleri gerekmektedir.
