Gayrimenkul piyasasında kartlar yeniden dağıtılıyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın kayıt dışı ekonomiyle mücadele kapsamında attığı adımlar, kira ödemelerinde yeni bir dönemi başlattı. Son gelen bilgilere göre; kira bedelini mülk sahibinin şahsi hesabına değil de, talimat üzerine bir başkasının (oğlunun, kızının veya eşinin) hesabına gönderenlere Vergi Usul Kanunu (VUK) Mükerrer Madde 355 uyarınca ceza tebligatları gitmeye başladı.
"Elden Kira" Devri Resmen Kapandı
Öncelikle hatırlatmakta fayda var; 328 Sıra No'lu VUK Genel Tebliği ile 17 Ağustos 2024 tarihinden itibaren konut ve iş yeri kiralarında "elden ödeme" tamamen yasaklandı. Eskiden konutlarda 500 TL altı elden ödenebiliyordu, ancak artık 1 TL’lik kira bile bankadan geçmek zorunda.
Aksi takdirde hem kiracıya hem de mülk sahibine ayrı ayrı ceza kesiliyor. Ancak asıl tehlike bankadan ödeme yaparken ortaya çıkıyor.
Üçüncü Kişi Hesabına Ödeme Yapmak Yasak
Birçok kiracı, ev sahibinin "Benim hesabımda blokaj var, kirayı oğlumun hesabına at" veya "Hanımın hesabına gönderiver" şeklindeki ricalarını kırmayarak ödemeyi farklı bir IBAN’a yapıyor. Türk Borçlar Kanunu açısından tarafların yazılı onayı (muvafakat) varsa borç ödenmiş sayılıyor ve tahliye sebebi oluşmuyor. Ancak Vergi Hukuku "Bana ne?" diyor!
Maliye, kira gelirini ticari bir "mal teslimi veya hizmet ifası" mantığıyla değerlendirerek, ödemenin mutlaka faturayı/makbuzu kesecek asıl kişinin (tapu sahibinin) hesabına yapılmasını şart koşuyor. Başkasının hesabına gönderilen paralar, sistemde usulsüzlük olarak algılanıyor.
2025 Yılında Cezalar Ne Kadar Olacak?
Kirayı başkasının hesabına göndermenin bedeli oldukça ağır. 2025 yılı için öngörülen ceza oranları, işlem tutarının %10’u kadar. Ancak bu tutar belirli bir alt sınırın altında olamıyor.
Kiraya veren gerçek kişi (ticari faaliyeti olmayan sade vatandaş) olsa bile kesilecek en düşük ceza tutarları şöyle:
-
1. Sınıf Tüccarlar için: En az 28.000 TL
-
Diğer Vatandaşlar için: En az 7.000 TL
Yani 10.000 TL'lik bir kirayı yanlış hesaba gönderdiğinizde %10'u 1.000 TL yapmasına rağmen, devlet "En az 7.000 TL ceza ödeyeceksin" diyor. Bu ceza hem kiracıya hem ev sahibine ayrı ayrı kesilebiliyor.
Hukukçular Ne Diyor? "Uygulama Tartışmalı"
Konuyu değerlendiren hukukçulara göre, bir vatandaşın 1-2 dairesini kiraya vermesi ticari anlamda "hizmet ifası" veya "ticari organizasyon" sayılmayabilir. VUK 355. maddesi genellikle ticari işletmeler için düzenlenmiştir. Sade vatandaşın kira gelirini kendi hesabına almasına dair kanunda açık bir hüküm bulunmadığını savunan uzmanlar, bu cezaların yargıdan dönebileceği görüşünde.
Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) yayınladığı kılavuzlar net: "Kira, kiraya verenin hesabına yatar."
Ne Yapmalı?
Maliye ile mahkemelik olmamak ve "korkulu rüya görmektense uyanık kalmak" için uzmanların önerisi net:
-
Kira sözleşmesinde yazan isim ile parayı gönderdiğiniz IBAN sahibinin ismi birebir aynı olmalı.
-
Elden nakit ödeme kesinlikle yapılmamalı.
-
Açıklama kısmına mutlaka "X Ayı Kira Bedeli" yazılmalı.
-
Ev sahibi "Başka hesaba gönder" derse, bu talebin vergi riski taşıdığı hatırlatılmalı.