İşte kira sözleşmelerinden tahliye süreçlerine, depozito iadesinden zam oranlarına kadar her iki tarafın da cebinde bulundurması gereken 32 altın kural:
Kira Sözleşmesi ve Tahliye Süreçleri
Birçok kişi kira sözleşmesinin yıl sonunda otomatikman bittiğini düşünse de işin aslı öyle değil. Kira sözleşmeleri kanunen 1+10+1 yıl şeklinde uzar. Kiracı, komşularını rahatsız etmediği ve eve zarar vermediği sürece, 12 yıldan önce haklı bir sebep olmaksızın tahliye edilemez.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi “ihtiyacım var” diyerek kiracıyı çıkarırsa, evi 3 yıl boyunca başkasına kiraya veremez. Eğer verirse, eski kiracı bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir.
- Tazminatın Şartı: Kiracının tazminat alabilmesi için evden mahkeme kararıyla çıkarılmış olması gerekir. Sadece “çık” dendiği için veya noter ihtarıyla evden ayrılan kiracı tazminat hakkını kaybeder.
- Tahliye Taahhüdü: Bu belgeyi imzalamak zorunlu değildir. Ancak eşlerden biri imzalamışsa, diğer eşin noterden ihtar çekmesi durumunda taahhüt geçersiz kalabilir.
Kira Artışı ve Ödemelerdeki Kritik Detaylar
Kira zamlarında üst sınır yasal olarak TÜFE oranına endekslidir. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artışı tek taraflı olarak dayatamaz.
- 5 Yıllık Dönem: Kiracılık süresi 5 yılı doldurmamışsa TÜFE üzerinde zam yapılamaz. 5 yıl dolduktan sonra ise kira bedeli emsallere göre yeniden belirlenebilir.
- Ödemede “Kuruşu Kuruşuna” Kuralı: Kiracı, kirayı bir kuruş dahi eksik yatırırsa bu bir tahliye nedenidir. Banka havale/EFT masrafları kiracıya aittir; bu masraf kiradan düşülürse ödeme “eksik” sayılır.
- IBAN Kapatılması: Ev sahibi IBAN adresini kapatırsa, kiracı noterden veya dava yoluyla yeni bir ödeme yeri tayin edilmesini istemelidir.
Ev Satılırsa Ne Olur?
Evin satılması, kiracının hemen kapı önüne konulacağı anlamına gelmez. Yeni malik ile eski sözleşme aynı şartlarla devam eder; yeni sözleşme yapma zorunluluğu yoktur. Yeni ev sahibi ihtar çekse dahi kiracının en az 6 ay daha oturma hakkı bulunur. Eğer 6 ayın sonunda yeni sahibin gerçek bir ihtiyacı ispatlanamazsa, kiracı oturmaya devam edebilir.
Depozito ve Evin Teslimi
Evden çıkarken yaşanan en büyük tartışma konusu genellikle depozito iadesi ve evin boyanması üzerinedir.
- Olağan Yıpranma: Kiracı; evi boyatmak, kombiyi tamir ettirmek, detaylı temizlik yapmak veya musluk/prizleri değiştirmek zorunda değildir. Bunlar “olağan kullanım” dahilindedir. Ancak olağan dışı zararlar kiracı tarafından giderilmelidir.
- Depozito İadesi: Evde zarar, fatura veya kira borcu yoksa depozito aynen iade edilmelidir. Sözleşmede belirtilmemişse, iade güncel kira bedeli üzerinden yapılmalıdır.
- Anahtar Teslimi: Kiracı evden çıkarken anahtarı mutlaka tutanakla teslim etmelidir. Aksi takdirde, fiilen boşaltsa bile hukuken kira ödemeye devam etmek zorunda kalabilir.
Diğer Önemli Haklar
- Evi Gösterme: Kiracı, evi her dilediği zaman alıcılara göstermek zorunda değildir. Ancak önceden haber verilmesi şartıyla uygun zamanlarda evi göstermekle yükümlüdür.
- İlan Asma: Kiracı, evin camına kiralık veya satılık ilanı asılmasına izin vermek zorunda değildir.
- Geri İade: Yasal sınırın üzerinde yapılan zamlara sessiz kalarak ödeme yapan kiracı, daha sonra bu fazla ödemeleri geri talep edemez.
Gayrimenkul dünyasında haklarınızı bilmek, hem huzurunuzu hem de bütçenizi korur. Unutmayın, kira hukuku her iki tarafın haklarını da dengelemek üzerine kuruludur.
