Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri, güncel Yargıtay kararları ve sosyal medya tartışmalarını esas alarak, kira sözleşmesi hazırlarken dikkat etmeniz gereken temel ipuçlarını derledik. Bu ipuçları, olası anlaşmazlıkları önleyerek her iki tarafı da korur.
1. Sözleşmeyi Yazılı Yapın ve Detaylı Tutun
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değil ancak ispat açısından kritik. Yargıtay, uyuşmazlıklarda yazılı delil arıyor. Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, kiralananın adresi ve özellikleri net belirtilmeli. Fotoğraflı eklerle evin teslim anındaki durumu belgelenmeli; çıkışta hasar tartışmalarını önler.
2. Kira Bedeli ve Artış Oranı Net Olsun
Kira bedeli açıkça yazılmalı. Artış oranı belirtilmemişse yasal sınır (TÜFE 12 aylık ortalama) geçerli. Sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılamaz ; emredici hüküm. 2025'te konut kiralarında TÜFE tavanı uygulanıyor; aşılırsa kiracı itiraz edebilir.
3. Depozito Maddesini Dikkatle Yazın
Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir (TBK md. 342). Bankada vadeli hesapta tutulmalı. İade için "güncel kira bedeline göre uyarlanarak" veya "aynen iade" şeklinde net ifade edin. Yargıtay, genellikle güncel tutar üzerinden iade yönünde karar veriyor.
4. Tahliye ve Fesih Şartlarını Belirtin
Tahliye taahhütnamesi sözleşmeden sonra alınmalı. İhtiyaç nedeniyle tahliyede 3 yıl yeniden kiralama yasağı var. Erken çıkışta cezai şart fahiş olmamalı; Yargıtay yüksek cezaları geçersiz sayıyor. Kiracı süre bitiminde kolay çıkabilir, ev sahibi ise haklı sebep göstermeli.
5. Onarım ve Bakım Sorumluluklarını Ayrıştırın
Esaslı onarımlar (kombi, çatı gibi) ev sahibine, küçük tamiratlar kiracıya ait. Sözleşmede netleştirin yoksa tartışma çıkar. Olağan aşınmalar (boya solması) kiracıdan talep edilemez.
6. Demirbaş Listesi ve Ekler Ekleyin
Evin içindeki eşyalar (beyaz eşya, mobilya) detaylı listelenmeli. Teslim ve iade durumu fotoğraflı tutulmalı.
7. Kefalet Şartlarını Doğru Yazın
Kefil varsa, el yazısıyla miktar, tarih ve "müteselsil kefil" ibaresi olmalı. Aksi halde geçersiz olabilir.
8. Özel Şartlara Dikkat: Tadilat, Evcil Hayvan vb.
Kiracının izin almadan tadilat yapamayacağı, evcil hayvan veya kullanım amacı değişikliği belirtilmeli.
9. Evin Satış Durumunda Haklar
Evin satılması sözleşmeyi sona erdirmez – yeni malik taraf olur (TBK md. 310). Kiracı aynı şartlarla oturmaya devam eder.
10. Profesyonel Destek Alın
Sözleşme noter onaylı olabilir ama zorunlu değil. Avukat gözetiminde hazırlamak, ilerideki davaları önler. Sosyal medyada birçok mağduriyet, eksik maddelerden kaynaklanıyor.
Bu ipuçları, 2025 güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatlarına dayanıyor. Kira ilişkileri uzun soluklu olduğundan, başlangıçta dikkat etmek büyük önem taşıyor.